售房人是否应支付中介费之外的劳务费?/刘军

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 21:10:37   浏览:8727   来源:法律资料网
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售房人是否应支付中介费之外的劳务费?
作者:刘军

事实经过
甲原系上海A房产经纪公司浦东花木店(以下简称“A公司花木店”)店长,2003年5月份辞职。乙有一套房屋准备出售,乙与甲原来有些熟悉,经甲介绍,乙于2003年10月将其房屋在A公司花木店挂牌出售。挂牌后,A公司花木店工作人员及甲多次带客户看房,最后丙看中了房屋。2004年2月,乙丙双方在A公司花木店签订《房地产买卖合同》,合同约定,房屋总价款为73万元,首付款30万由甲代乙向丙收取,乙为此还专门写了一份授权委托书,内容为“乙就某某房屋出售事宜全权委托甲处理”。余下43万元房款由丙向银行申请贷款,由A公司监管,在房地产证过户后由A公司代丙交给乙,双方同时委托A公司办理产证过户手续,为此,乙丙双方各自与A公司签订一份居间协议,约定中介费用为房款的1%,各自支付7300元。嗣后,丙按照合同及乙的委托书将30万元首付款交给甲。2004年5月,在A公司的协助下,办理了房产过户手续。A公司代丙将余下43万元房款交给乙。但甲未将30万元首付款全部交给乙,扣留3万元房款,其理由是3万元是其劳务费,并称乙曾向其表示,该房屋只要卖70万元即可。乙向甲追讨房款不成,遂向法院起诉,要求甲支付3万元房款。
律师说法
本案带有一定的普遍性,法律关系也有些复杂,现一一评述如下:
1、乙系居间合同关系,A公司已经履行合同义务
乙与A公司签订有居间合同,合同中明确约定,A公司主要义务是介绍购买方,监管40万房款、办理产证过户手续,A公司已经履行了居间合同义务。
2、A公司对甲扣留乙的房款是否应承担法律责任?
甲原系A公司花木店店长,这就很容易让人理解为甲的行为就是A公司行为。但由于乙的委托收款的委托书是委托甲,而非委托A公司,且乙与A公司的居间合同约定的A公司的义务不包括监管首付款,故甲扣留3万元房款不能认定为A公司行为,A公司无需承担甲扣留3万元房款的法律责任。
3、乙是否应付给甲3万元“劳务费”?
甲乙之间系委托合同关系,即乙是委托人,甲是乙的受托人或者说是代理人。委托事项即代为收款,仅代为收款这一项劳务,甲认为3万元房款系劳务费没有合同依据也没有法律依据,不应支持。此外,买房人包括丙均系从A公司花木店得知该房源,甲只是陪同花木店工作人员一道看房,并非单独为乙寻找买家提供劳务。至于甲提出,乙曾表示房屋售价只要达到70万元即可,故3万元属于甲,则由于乙不予认可,又缺乏书面证据,该主张不予支持。所以,甲认为3万元房款系劳务费的主张没有法律根据,甲应将3万元房款返还予乙。

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江西省行政处罚听证程序规定

江西省人民政府


江西省行政处罚听证程序规定
江西省人民政府



《江西省行政处罚听证程序规定》已经1998年8月5日省人民政府第9次常务会议讨论通过,现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为了规范行政处罚听证程序,保障和监督行政机关依法实施行政处罚,保护公民、法人或者其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定,制定本规定。
第二条 本省行政区域内各级行政机关或者法律、法规授权的组织(以下简称行政处罚实施机关)对当事人依法作出下列行政处罚之前,应当告知当事人有要求举行听证的权利:
(一)责令停产停业;
(二)吊销许可证或者执照;
(三)对非经营活动中公民的违法行为处以500元以上、法人或者其他组织的违法行为处以5000元以上的罚款,对经营活动中的违法行为处以20000元以上的罚款。但法律、法规、规章对举行听证的罚款限额另有规定的,从其规定。
第三条 听证应当遵循合法、公正、公开和便民原则。
除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外,听证应当公开举行。
听证实行告知、回避制度,依法保护当事人的陈述、申辩和质证的权利。
第四条 县级以上人民政府(含行政公署)法制机构负责本辖区内听证活动的协调、指导和监督。

第二章 听证组织机关和听证人员
第五条 行政处罚实施机关作出的行政处罚,由该机关组织听证。具体工作由负责法制工作的机构承担。
受行政机关委托的组织作出的行政处罚,由委托的行政机关组织听证。
行政处罚实施机关不得委托其他机关或者组织举行听证。
第六条 听证人员是指行政处罚实施机关指定的非本案调查人员担任的听证主持人、听证员、书记员。
第七条 听证主持人应当具备下列条件:
(一)非本案调查人员;
(二)从事法制工作2年以上或者从事行政执法工作5年以上。
听证主持人实行资格认证制度,由省人民政府法制机构统一组织实施。
第八条 听证主持人履行下列职责:
(一)决定举行听证的时间、地点和方式;
(二)主持听证会;
(三)决定中止、终止或者延期听证;
(四)决定听证员、书记员是否回避;
(五)决定证人是否在听证会上作证;
(六)就案件的事实、作出行政处罚的理由和依据进行询问;
(七)维护听证秩序,对违反听证纪律的行为予以制止。
第九条 行政处罚实施机关根据需要,可以指定1至2名听证员协助听证。
听证设书记员1名,负责听证笔录的制作和其他事务。
第十条 听证主持人、听证员、书记员系下列人员之一的,应当回避:
(一)当事人、本案调查人员的近亲属;
(二)本人或者他的近亲属和本案有利害关系的;
(三)担任过本案证人的;
(四)与本案当事人有其他关系,可能影响公正听证的。
前款规定,适用于本案的鉴定人、勘验人、翻译人员。

第三章 听证参加人
第十一条 听证参加人是指当事人及其代理人、调查人员、证人、鉴定人、翻译人员。
第十二条 当事人是指将受到行政处罚的公民、法人或者其他组织。
第十三条 当事人享有下列权利:
(一)要求或者放弃听证;
(二)委托1至2人代为听证,并出具授权委托书,明确代理人权限;
(三)申请回避;
(四)进行陈述、申辩和质证;
(五)提出新的事实和证据;
(六)核对听证笔录。
第十四条 调查人员是指对本案进行调查并提出给予当事人行政处罚建议的案件承办人员。

第四章 听证的告知、提出和受理
第十五条 行政处罚实施机关,应当在作出行政处罚决定前,向当事人送达听证告知书。
听证告知书应当载明下列事项:
(一)当事人的姓名或者名称和地址;
(二)拟作出行政处罚决定及事实、理由和依据;
(三)当事人依法享有的权利;
(四)当事人提出听证要求的期限;
(五)听证组织机关。
听证告知书应当盖有行政处罚实施机关的印章。
听证告知书可以直接送达、委托送达或者邮寄送达。
第十六条 当事人要求听证的,应当在收到听证告知书之日起3日内,向行政处罚实施机关提出听证要求。当事人以邮寄方式提出听证要求的,以寄出地邮戳日期为准。
当事人因不可抗力或者其他特殊情况耽误法定期限的,在障碍消除后的3日内,申请延长期限,是否准许,由听证组织机关决定。
当事人在规定期限内,未提出听证要求的,视为放弃要求听证的权利。
第十七条 行政处罚实施机关对当事人在规定期限内提出的听证要求,应当予以受理。

第五章 听证的举行
第十八条 行政处罚实施机关在受理当事人听证要求后应当及时举行听证,并在听证举行前7日,将听证通知书送达当事人,告知举行听证的时间、地点及有关事项。
听证通知书应当载明下列事项:
(一)当事人的姓名或者名称;
(二)举行听证的时间、地点和方式;
(三)听证人员的姓名;
(四)告知当事人有权对听证人员和可能影响公正听证的有关人员申请回避;
(五)告知当事人准备证据、通知证人等事项。
听证通知书应当盖有行政处罚实施机关的印章。
第十九条 听证参加人应当按时到指定地点出席听证。当事人无故不按时参加听证的,视为放弃听证权利,由书记员记录在卷。
第二十条 书记员在听证会前完成下列事项:
(一)核对听证参加人是否出席听证;
(二)宣读听证纪律;
(三)向听证主持人报告准备工作完毕。
第二十一条 听证参加人和旁听人员,应当遵守下列纪律:
(一)未经听证主持人允许,不得发言、提问;
(二)未经听证主持人允许,不得录音、录像或者摄影;
(三)未经听证主持人允许,听证参加人不得提前退席;
(四)保持肃静,不得鼓掌、喧哗。
当事人未经听证主持人允许提前退席的,视为放弃听证权利;对违反纪律的旁听人员,听证主持人有权责令其退席,情节严重,妨碍听证会正常进行的,由公安机关依法处理。
第二十二条 听证会应当按照下列顺序进行:
(一)听证主持人宣布听证会开始,核实听证参加人的身份,介绍听证主持人、听证员和书记员,询问当事人是否申请回避。当事人申请听证主持人回避的,听证主持人应当宣布暂停听证,报请行政处罚实施机关负责人决定是否回避;申请听证员、书记员回避的,由听证主持人当场决
定。
(二)调查人员提出当事人违法的事实、证据、拟作出行政处罚的依据和行政处罚建议。
(三)当事人就案件的事实、理由和证据进行陈述、申辩和质证。
(四)当事人、调查人员就案件的性质、情节以及行政处罚建议进行辩论。
(五)当事人、调查人员作最后陈述。
(六)听证主持人宣布听证结束。
第二十三条 听证的证据包括书证、物证、证人证言、鉴定结论、勘验笔录、现场笔录、视听资料、当事人的陈述等。
所有与认定案件的事实相关的证据都应当在听证会上出示,并经质证后确认。
第二十四条 听证应当制作笔录。听证笔录应当载明下列事项:
(一)案由;
(二)当事人、调查人员姓名或者名称、地址;
(三)听证主持人、听证员、书记员姓名;
(四)举行听证的时间、地点和方式;
(五)调查人员提出的事实、证据、行政处罚的依据和行政处罚建议;
(六)当事人陈述、申辩和质证的内容;
(七)当事人、调查人员签名或者盖章。
第二十五条 听证结束后,听证笔录由当事人、调查人员审核无误后签名或者盖章。当事人、调查人员拒绝签名的,由书记员在听证笔录上说明情况。
听证笔录中有关证人证言部分,应当交证人审核无误后签名或者盖章。
听证主持人对听证笔录提出审核意见并签名或者盖章。
第二十六条 听证笔录应当作为行政处罚实施机关作出行政处罚决定的依据。
第二十七条 听证结束后,听证主持人应当依据听证情况,写出听证报告,连同听证笔录报行政处罚实施机关负责人。
第二十八条 听证报告应当载明下列事项:
(一)案由;
(二)当事人、调查人员的基本情况;
(三)听证的时间、地点;
(四)听证的简单经过;
(五)听证认定的案件事实;
(六)处理意见和建议;
(七)听证主持人、听证员、书记员签名;
(八)听证报告制作日期。
第二十九条 行政处罚实施机关应当根据听证确认的事实和证据,依照《中华人民共和国行政处罚法》第三十八条的规定作出决定。
第三十条 行政处罚实施机关有下列情形之一的,作出的行政处罚决定无效:
(一)应当告知而没有告知当事人有权要求听证的;
(二)应当组织而没有组织听证的;
(三)违反听证程序的。
第三十一条 有下列情形之一的,应当中止听证:
(一)当事人死亡或者解散,需要等待权利义务继承人的;
(二)当事人、调查人员因不可抗力事件,不能参加听证的;
(三)在听证过程中,听证主持人发现需要对有关证据重新调查或者鉴定的;
(四)其他需要中止听证的情形。
中止听证的情形消除后,听证主持人应当恢复听证。
第三十二条 有下列情形之一的,应当终止听证:
(一)当事人死亡或者解散满3个月,未确定权利义务继承人的;
(二)当事人无正当理由,不参加听证的;
(三)其他需要终止听证的情形。

第六章 附 则
第三十三条 组织听证的费用由行政处罚实施机关承担,费用来源按有关规定列入正常经费预算。
第三十四条 本办法由江西省人民政府法制机构负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起施行。



1998年8月30日

山西省乡镇、街道企业环境管理办法(试行)

山西省政府


山西省乡镇、街道企业环境管理办法(试行)
山西省政府



第一条 为了保护城乡环境和农业生态,根据国务院《关于加强乡镇、街道企业环境管理的规定》,结合我省实际情况,制定本办法。
第二条 各级人民政府要加强对乡镇、街道企业的领导,贯彻全面规划,合理布局,发展经济,保护环境的方针。积极发展无污染和少污染的行业,努力搞好“三废”综合利用。
现有企业要通过技术改造,积极进行污染治理,限期达到国家要求的“三废”排放标准,新建企业要严格执行“三同时”规定,控制新污染的产生。
第三条 在城镇上风向、居民稠密区、水源保护区、风景游览区、名胜古迹、温泉疗养区和自然保护区范围内,不准建设污染环境或破坏生态的项目,已建成的要限期采取关、停、并、转、迁措施。
第四条 严格管理土炼焦生产。
一、凡本办法第三条规定的范围内以及水库、河流沿岸、林区(含经济林集中区)和城镇近郊区,一律不准从事土炼焦生产。
二、公路干线、铁路两旁三公里范围内,不得新建土炼焦生产点。现有的土焦炉要限期改造。
三、上述第一、二项规定范围以外从事土炼焦生产的,要调整布局,改革工艺,积极发展改造焦炉。改造焦炉的标准是:烟坐达到有组织排放,有除尘设施,能回收部分焦化副产品,能进行废水处理。
第五条 乡镇、街道企业的主管部门,应以县为单位,建立专业化协作中心,对乡镇、街道企业现已经营的电镀、制革、造纸、漂印、有色金属冶炼、土磷肥,以及噪声、振动严重扰民的工业企业,进行改造、调整,严格控制发展。分散的、不具备改造条件的厂点,要合并集中,切实
搞好集中后的污染物净化处理和噪声治理。
第六条 禁止乡镇企业生产汞制品、石棉制品、砷制品、铅制品、放射性制品、联苯胺、多氯联苯、六六六、滴滴涕等。现已生产的必须立即停止生产。
第七条 任何单位和个人,一律不准新建土硫磺生产点。现有土硫磺生产点,凡在本办法第三条和第四条第一、二项规定范围内的,必须停止生产。其他地区的要限期改造。
第八条 凡对环境有影响的新建、扩建、改建或转产的乡镇、街道企业,必须严格执行防治污染设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的规定,认真填写《环境影响报告表》。项目投资不足一百万元的,由县级环保部门审批,报地、市环保部门备案;一百万元以上、三百万元
以下的,由地、市环保部门审批,报省环保局备案;三百万元以上的,由省环保局审批。
对环境有较大影响的项目,要编制《环境影响报告书》,报地、市以上环保部门审批。项目竣工时,必须经审批的环保部门验收合格后,方可投产使用。
第九条 现有乡镇、街道企业,要按照《国务院关于结合技术改造防治工业污染的几项规定》(国发[1983] 28号)的要求,加强企业管理,改革工艺,采取综合利用和净化处理等措施,努力提高能源、资源的利用率,尽量减少“三废”排放。
任何单位均不得向河流、农田、渠道、渗坑、裂隙、溶洞、防空洞排放有毒、有害废水、废气、废渣。
第十条 对排放“三废”及产生噪声污染的乡镇、街道企业,环保部门要按照国务院发布的。《征收徘污费暂行办法》和《山西省贯彻〈征收排污费暂行办法〉的实施细则》的规定,征收排污费,并责令其限期治理。
第十一条 严禁将有毒有害的产品和因污染严重而淘汰的设备,委托或转移给乡镇、街道企业生产或使用。
第十二条 各级经委、计委、工商行政管理部门和乡镇、街道企业的主管部门、农业银行,应协同环保部门,加强对环境保护的监督和管理。
污染严重的乡镇、街道及企业主管部门,要配备专职环保人员,并由一名领导人分管环境保护工作。
第十三条 广大群众对污染和破坏环境的行为,有权监督、检举或控告,任何单位和个人不得打击报复。
对保护农业、城镇生态环境作出显著成绩的单位和个人,要给予表彰。
第十四条 乡镇、街道企业违反本办法的,按下列规定处理:
一、违反第四条第三项规定的,加收三至五倍排污费。
二、违反第十一条规定的,对委托、转移单位和接受单位,分别处以五千元以下罚款,对直接责任者处以二百元以下罚款,并责令接受单位立即停止生产或使用。
三、违反第三条、第四条第一、二、项、第六条、第九条第二款规定的,分别情节轻重,责令停产治理或吊销营业执照,并处以两万元以下罚款。
罚款由环保部门决定,井按城乡建设环境保护部、财政部《征收超标排污费财务管理和会计核算办法》中有关罚款的规定安排使用。
吊销营业执照由环保部门提出意见,工商行政管理部门办理。
第十五第 凡造成环境污染和破坏的单位和个人,有责任排除危害,并对受害者赔偿损失,造成严重后果,触犯刑律的,应依法追究刑事责任。
第十六条 本办法适用于本省辖区的乡镇、街道企业、厂办、校办企业,机关劳动服务公司,农工商企业,个体经营企业及个体联合企业。
第十七条 本办法由省环境保护局负责解释。
第十八条 本办法从颁布之日起施行。本省过去的有关规定凡与本办法有抵触的,均按本办法执行。



1986年6月23日