借名买房双方反目 经适房案件审理陷入两难/zsg

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 21:33:22   浏览:9692   来源:法律资料网
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借名买房双方反目 经适房案件审理陷入两难

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  北京市昌平区人民法院回龙观法庭近日的一项调研显示:仅该法庭受理的涉及经济适用房“借名买房”、“黑白合同”引发的纠纷,就占到了该庭房屋买卖案件的一成左右。由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不属于《合同法》规定的法律、法规的强制性规定,使该类案件在审理中出现如果严格按照《合同法》判决,到建委无法过户,案件难以执行,而按照《经济适用房管理办法》判决,又有悖于《合同法》和诚信原则的两难境地。
  据回龙观法庭的法官介绍,回龙观法庭管辖的回龙观和天通苑地区,是全国最大的经济适用房项目地区,随着近年来房价的急剧攀升,钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数,此类案件有增多之势。据介绍,违反政策进行经济适用房买卖主要有以下两种现象:一种是“借名买房”,另一种是“黑白合同”纠纷。据悉,2009年回龙观法庭共受理房屋买卖纠纷案件190余件,上述两类案件约占案件总数的近一成。
  借名买房


  ■实际出资人和名义买房人
  产生纠纷一般有两种类型
  据介绍,“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人,而实际出资的则是另外的人。
  从回龙观法庭受理的此类案件来看,“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议,对“借名”行为做出约定:1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方;2.双方不明确约定买卖房号,仅签订协议约定,房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方,名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续;3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同,约定将该套房屋出卖给实际出资人,待政策允许后再办理产权过户手续。
  双方产生纠纷一般有以下两种类型:第一种是名义买房人想实际占有房屋,起诉实际出资人腾房;第二种是实际出资人起诉名义买房人,要求将房屋过户到自己名下。
  ■尴尬的判决:
  实际出资人享有长期居住权
  该法庭的法官告诉记者,双方签订的“借名买房”协议,使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房,按照《经济适用房管理办法》,应属于无效协议,但是按照《合同法》的规定,也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。
  据法官们介绍,对“借名买房”案件,该法庭一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资,首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人,其要求退还的房款也不是按现在的市场价退还,而是按当初买房时的价钱退还。
  法院同时考虑到,这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失,反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此,若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系,法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权,不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬,因有房屋所有权的人不能居住该房屋,而实际居住该房屋的人却不享有所有权。
  黑白合同
  ■经济适用房涨价
  买卖双方“翻脸”
  另一种情况是经济适用房买卖的“黑白合同”纠纷。根据相关规定,购买经济适用房的家庭未住满五年,不允许按市场价格出售。确需出售的,可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
  而经济适用房的“黑白合同”则是指,在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时,房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易,而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分,即购房款和装修装饰设备补偿款,前者是经济适用房当时的购买价,后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。
  该类合同表面上是按照原价转让经济适用房,而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款,确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式,实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动,“黑白合同”的现象便应运而生。
  在未住满五年,不允许按市场价格出售的经适房的买卖交易中,买卖双方经常会因为出现纠纷而告上法庭。比如有卖家与买家在签订了“黑白合同”后,因为房屋升值而毁约的现象。
  ■“黑白合同”是否有效
  法院存在两种观点
  记者采访中了解到,目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点。一种观点认为该类合同无效。因“黑白合同”实质上违反了经济适用房上市交易条件的政策规定,侵害了国家利益,符合合同无效的条件。另一种观点则认为合同并非无效。因《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效,而关于经济适用房上市交易的相关规定(即目前适用的《北京市经济适用房管理办法》) 不仅不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性,导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。
  专家观点
  经适房相关政策应当立法
  昨天,市一中院的丁法官在接受记者采访时表示,涉及经济适用房“借名买房”和“黑白合同”案件存在法律盲点的问题,去年市一中院曾主持所辖基层法院确定了审理原则,即原则上按照《北京市经济适用房管理办法》认定合同无效。
  丁法官认为,要从根本上解决上述问题,建议立法部门或国务院颁布经济适用房管理的相关法律或行政法规,将经济适用房的相关政策以法律法规的形式加以体现。
  案例
  借名买房双方反目 老夫妇面临无家可归
  在昨天的采访中,回龙观法庭的法官给记者讲了这样一个案子:一对黑龙江的老夫妇把老家的房子卖掉,到北京投奔儿子。因为当时儿子没有北京户口,没有资格购买经济适用房,而商品房太贵又买不起,所以儿子当时借用了儿媳哥哥的名字购买了一套天通苑的经济适用房,双方签订了一份“借名购房协议”,约定由老两口的儿子出全款购买该房屋,媳妇的哥哥协助办理产权过户手续。老两口来北京后一直在该房子里居住。但是现在儿子离婚了,原大舅子起诉到法院,要求确认该房屋的所有权,让老夫妇和其儿子腾房。
  老两口哭着在法庭上说:“我们在房子里住了快10年了,东北老家的房子也卖掉了,现在让我们腾房,不是把我们往死里逼吗?”
  房主卖房后反悔 不认“黑白合同”
  回龙观法庭审理了这样一起经济适用房买卖纠纷案:家住回龙观小区的张先生起诉岳女士,理由是双方签订的“经济适用房买卖协议”违反了“获得产权未满五年不得上市出售”的规定,请求法院判决双方合同无效。
  张某在起诉中说:2009年4月21日,岳女士委托中介公司与他签订二手房买卖合同。合同约定:张某将其所有的天通苑的房屋出卖给岳女士,其中房屋成交价格为61.3万元,附属设施设备、装饰装修补偿款为53.7万元,共计115万元(双方一般在合同中只约定了购房价,装饰装修补偿款也即商品房与经适房的差价是在合同附件中约定的,故构成黑白合同)。后经其向昌平区建委咨询得知,其出售的经济适用房是2005年4月12日取得的产权,到签署卖房合同时未满五年不得上市,所以请求确认合同无效。
  而此案的被告岳女士却说,双方签订二手房买卖合同后,其已经向张某支付了全部房款,双方还私下签订了补充协议,即上述房屋产权满五年后,由张某协助办理过户手续。岳女士认为,张某完全是看到房价上涨后,以“未满五年不得上市”的借口反悔卖房,而想获取更大的经济利益。张某的行为违反了诚信原则,法院不应支持。
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江西省人民政府关于修改《江西省集体矿山企业和个体采矿矿产资源监督管理暂行办法》和《江西省村镇规划建设管理暂行办法》部分条款的决定

江西省人民政府


江西省人民政府关于修改《江西省集体矿山企业和个体采矿矿产资源监督管理暂行办法》和《江西省村镇规划建设管理暂行办法》部分条款的决定
江西省人民政府


(1993年8月7日省人民政府第七次常务会通过1993年8月20日省人民政府令第22号发布)


按国务院一九九三年六月二十日召开的全国减轻农民负担工作电话会议的要求,省人民政府决定对《江西省集体矿山企业和个体采矿矿产资源监督管理暂行办法》(赣府发〔1990〕74号)和《江西省村镇规划建设管理暂行办法》(省政府第13号令)的部分条款作如下修改。
一、《江西省集体矿山企业和个体采矿矿产资源监督管理暂行办法》第二十一条:“集体矿山企业和个体采矿应当于每年一月三十日向矿业主管部门和县地质矿产主管部门上报上年度矿产资源开发利用情况报表,并按《江西省乡镇个体矿山和个体采矿矿产资源开发监督管理费征收暂行
办法》的规定缴纳矿产资源开发利用监督管理费。国家制定并实施对集体矿山企业和个体采矿征收矿产资源税和矿产资源补偿费的办法后,按国家规定执行。”修改为:“集体矿山企业和个体采矿者应当于每年一月三十一日前向矿业主管部门和当地县(市、区)地质矿产主管部门报送上一
年度矿产资源开发利用情况报表。”
二、《江西省集体矿山企业和个体采矿矿产资源监督管理暂行办法》第二十三条第一款第二项:“规定期限内未缴纳矿产资源开发利用监督管理费的,除限期缴纳外,从逾期之日起,按日加收千分之一的滞纳金;连续六个月无正当理由不缴的,按《江西省乡镇集体矿山和个体采矿矿产
资源开发监督管理费征收暂行办法》处罚”删去。第三项改为第二项。第二款:“前款第(一)、(二)项处罚,由县(市、区)地质矿产主管部门决定并执行。”改为:“前款第(一)项处罚,由县(市、区)地质矿产主管部门决定并执行。”
三、《江西省村镇规划建设管理暂行办法》第五条第四项:“按规定收缴村镇规划建设管理费,同时做好相应的服务工作”删去,第五项改为第四项,第六项改为第五项。
四、《江西省村镇规划建设管理暂行办法》第十五条第一款第三项:“经乡(镇)人民政府批准后发给《江西省村镇房屋建设许可证》,同时收取村镇规划建设管理费。”修改为:“经乡(镇)人民政府批准后发给《江西省村镇房屋建设许可证》。”
五、《江西省村镇规划建设管理暂行办法》第十六条第四项:“持用地许可证明向村镇规划建设管理机构办理《江西省村镇房屋建设许可证》,同时缴纳村镇规划建设管理费。”修改为:“持用地许可证明向村镇规划建设管理机构办理《江西省村镇房屋建设许可证》。”
六、《江西省村镇规划建设管理暂行办法》第十七条:“村镇规划建设管理费的征收和使用,应严格按照国家和省有关规定执行。”删去,以下各条的条文顺序作相应调整。
本决定自发布之日起施行。
《江西省集体矿山企业和个体采矿矿产资源监督管理暂行办法》和《江西省村镇规划建设管理暂行办法》根据本决定作相应的修正,重新发布。



1993年8月20日

厦门经济特区城市管理相对集中行使行政处罚权规定

福建省厦门市人大常委会


厦门经济特区城市管理相对集中行使行政处罚权规定

(2004年12月2日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过)

  

厦门市人民代表大会常务委员会公告第16号

  (2004年12月2日)

  《厦门经济特区城市管理相对集中行使行政处罚权规定》已于2004年12月2日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过,现予公布,自2005年1月1日起施行。

  第一章 总则

  第一条 为实施城市管理相对集中行使行政处罚权制度,提高城市管理水平,促进依法行政,保障公民、法人或者其他组织的合法权益,遵循《中华人民共和国行政处罚法》及有关法律、行政法规的基本原则,结合厦门经济特区实际,制定本规定。

  第二条 本规定所称的城市管理相对集中行使行政处罚权,是指根据国务院的决定和本规定的规定,由城市管理行政执法部门集中行使有关行政管理部门的城市管理行政处罚权。

  城市管理行政处罚权相对集中后,有关行政管理部门不得再行使已经统一由城市管理行政执法部门行使的行政处罚权;有关行政管理部门仍然行使的,作出的行政处罚决定无效。对城市管理行政执法部门依法履行职责的活动,有关部门应当支持和配合。

  第三条 市城市管理行政执法部门负责全市城市管理相对集中行政处罚权实施的组织、管理工作,对区城市管理行政执法部门的执法活动进行指导和监督。

  市、区城市管理行政执法部门按本规定规定的权限实施行政处罚。

  第四条 城市管理行政执法人员在执行公务时,应当大力宣传城市管理法律、法规,恪守职业道德,增强服务意识,秉公执法,文明执法,自觉接受社会公众的监督。

  第二章 职权与职责

  第五条 城市管理行政执法部门行使下列职权:

  (一)市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权;

  (二)城市规划管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权;

  (三)城市园林、绿化、风景名胜资源保护管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权;

  (四)市政公用管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权;

  (五)环境保护管理方面法律、法规、规章规定的由城市管理行政执法部门行使的行政处罚权;

  (六)工商行政管理方面法律、法规、规章规定的对无照流动商贩的行政处罚权;

  (七)公安交通管理方面法律、法规、规章规定的对非机动车侵占道路行为的行政处罚权;

  (八)历史风貌建筑保护管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权;

  (九)法律、法规、规章规定由城市管理行政执法部门行使的以及省人民政府决定调整的其他行政处罚权。

  第六条 区城市管理行政执法部门依据本规定管辖本行政区域内的城市管理违法案件。市城市管理行政执法部门依据本规定管辖跨区域、专业性强以及有重大影响的城市管理违法案件。

  市城市管理行政执法部门和区城市管理行政执法部门之间的具体职责划分由市人民政府规定。

  法规、规章规定由市城市管理行政执法部门实施的行政处罚权,必要时,市城市管理行政执法部门可以委托区城市管理行政执法部门实施。

  第七条 城市管理行政执法部门和相关行政管理部门对相对集中行政处罚权管辖发生争议的,报请共同的上一级行政机关指定管辖。

  区城市管理行政执法部门之间对相对集中行政处罚权管辖发生争议的,报请市城市管理行政执法部门指定管辖。

  第三章 行政处罚程序

  第八条 城市管理行政执法部门应当严格依照《中华人民共和国行政处罚法》和有关法律、法规规定的程序实施行政处罚。

  第九条 城市管理行政执法部门应当建立健全日常巡查制度,及时发现和制止违法行为。

  城市管理行政执法部门对违反城市管理法律、法规、规章行为的举报、投诉,应当在二十四小时内予以处理,处理情况应当告知举报人、投诉人,并为举报人、投诉人保密。

  第十条 有关行政管理部门在管理工作中发现违法行为,需要由城市管理行政执法部门予以行政处罚的,应当及时通知城市管理行政执法部门处理。城市管理行政执法部门接到通知后应当在二十四小时内处理,并将处理情况反馈相关行政管理部门。

  第十一条 城市管理行政执法部门及其执法人员在查处违法行为时,可以依法采取下列措施:

  (一)询问案件当事人、证人,并制作询问笔录,执法人员和被询问人应当在笔录上签名或盖章;

  (二)因办案需要有权依法进入现场进行勘验,并制作现场笔录或者勘验笔录;

  (三)查阅、复制被检查单位或者个人与检查事项有关资料;

  (四)在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,经城市管理行政执法部门负责人批准,可以先行登记保存。

  第十二条 城市管理行政执法人员进行调查、检查或者查处违法行为时,不得少于二人并应当出示行政执法证件。

  第十三条 城市管理行政执法部门查处违法案件,对专门性问题需要认定或者作技术鉴定的,可以提请有关行政管理部门认定或者委托有资质的专业机构鉴定。

  第十四条 城市管理行政执法部门查处违法案件,认为需要责令当事人补办有关手续的,应及时通知有关行政管理部门。有关行政管理部门应当在接到通知后十五日内提出是否允许补办手续的意见。情况复杂需延长时间的,延长的期限不得超过十五日。

  第十五条 城市管理行政执法部门查处违法案件,依法可以适用简易程序进行处罚的,可以当场作出处罚决定;依法适用一般程序进行处罚的,应当自立案之日起三十日内作出处罚决定。

  因特殊情况需要延长办案期限的,经城市管理行政执法部门负责人批准,可以延长三十日。本规定第十三条、第十四条规定的认定、鉴定和补办手续时间不计入办案期限。

  第十六条 当事人有权进行陈述和申辩。城市管理行政执法部门必须充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据,应当进行复核;当事人提出的事实、理由和证据成立的,城市管理行政执法部门应当采纳。

  城市管理行政执法部门不得因当事人申辩而加重处罚。

  第十七条 城市管理行政执法部门在作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前,应当告知当事人有要求举行听证的权利;当事人要求听证的,应当组织听证。

  第四章 行政强制程序

  第十八条 城市管理行政执法部门依照本规定实施行政处罚时,可以实施法律、法规规定的相应的行政强制措施和行政强制执行。

  法律、法规没有规定行政机关可以强制执行的,作出行政处罚决定的城市管理行政执法部门依法申请人民法院强制执行。

  第十九条 采取行政强制措施,应当向当事人送达经城市管理行政执法部门负责人签发的行政强制措施决定书。

  第二十条 城市管理行政执法部门依法查封、扣押时,应当当场制作清单,记明被查封、扣押财物的名称、种类、规格、数量和完好程度等,由城市管理行政执法人员和当事人签名或盖章,清单由城市管理行政执法部门和当事人各执一份。当事人不在场或拒绝签名、盖章的,应当由两个以上无利害关系的见证人签名或盖章见证;无见证人或者见证人拒绝签名或盖章的,可以由两个以上城市管理行政执法人员注明情况。

  第二十一条 被查封、扣押的工具和物品,不得使用或损毁。被查封的工具和物品,可以指定当事人保管。

  被查封、扣押的物品属易腐烂、变质或者商品有效期即将到期的以及其他难以保存或者不宜保存的,城市管理行政执法部门在提取证据后可以依法拍卖、变卖或者采取其他措施妥善处理。

  被查封、扣押的财物,自行政强制措施决定书送达之日起满三个月,或者在查封、扣押决定书公告之日起满三个月无法找到当事人的,按照有关规定上缴国库。

  第二十二条 除法律另有规定外,查封、扣押的期限不得超过十五日。在此期间城市管理行政执法部门应当依法作出处理决定。逾期不能决定的或者被查封、扣押的工具、物品经查明与违法行为无关的,城市管理行政执法部门应当解除查封、扣押措施并通知当事人。

  对物品需要作出技术鉴定的,查封、扣押的期限不包括技术鉴定的期间。技术鉴定的期限应当明确,并告知当事人。

  第二十三条 城市管理行政执法部门依照法律、法规规定责令限期拆除违法建筑物或者设施的,应当制作拆除决定书,并依法送达当事人;当事人难以确定的,可以以通告形式送达。

  第二十四条 城市管理行政执法部门组织强制拆除违法建筑物或者设施的,应当在实施拆除七日前,将强制拆除通知书送达当事人;无法送达的,可以以通告形式送达。

  第二十五条 当事人应当在强制拆除违法建筑物或设施前,自行搬出其财物。

  当事人未自行搬出其财物的,城市管理行政执法部门应当对当事人的财物进行登记,制作物品清单,经公证机构现场公证后,代为搬出并妥善保管;当事人应当在强制拆除之日起三十日内到执法部门指定的地点领取。代为保管的费用,由当事人承担。

  第五章 监督检查

  第二十六条市、区人民政府应当加强对城市管理行政执法部门实施相对集中行政处罚权的监督检查。

  市城市管理行政执法部门发现区城市管理行政执法部门对违法行为应查处而不予查处的,应当责令其进行查处;发现对违法行为查处有错误的,应当责令其改正,或者建议区人民政府责令其改正。

  第二十七条 城市管理行政执法部门应当加强自身建设、建立健全工作责任制和监督制度,公开办案程序,公开处理结果,对城市管理行政执法人员的执法活动进行监督。

  城市管理行政执法部门实行行政执法责任制和评议考核制。城市管理行政执法人员必须具备大专以上文化程度,经过法律知识和业务知识培训并取得行政执法证后方可上岗。

  市城市管理行政执法部门负责组织全市城市管理行政执法人员的业务培训,配合有关部门实施城市管理行政执法人员的定期轮岗、交流制度。

  第二十八条 对城市管理行政执法部门及其执法人员的违法行为,单位或者个人有权向有关部门举报,有关部门应当及时核实、处理,并为举报人保密。

  第二十九条 有关行政管理部门应当将与相对集中行政处罚权有关的行政许可决定及时抄送城市管理行政执法部门。

  城市管理行政执法部门依照一般程序作出的行政处罚决定,应当按照案件的类型同时抄送有关行政管理部门;区城市管理行政执法部门还应当将处罚决定抄送市城市管理行政执法部门。

  城市管理行政执法部门查处违法案件时发现案件应当移送有关行政管理部门处理的,应当及时移送。

  第三十条 城市管理行政执法部门进行执法检查和实施行政处罚时,发现有关行政管理部门有违法或者不履行法定职责等行为,应当向有关行政管理部门提出书面建议,或者提请同级人民政府予以纠正。

  有关行政管理部门在行政管理过程中,发现城市管理行政执法部门有违法、超越职权,或者不履行法定职责等行为,应当向城市管理行政执法部门提出书面建议,或者提请同级人民政府予以纠正。

  第六章 法律责任

  第三十一条 当事人对城市管理行政执法部门作出的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  对市城市管理行政执法部门作出的具体行政行为不服申请行政复议的,向市人民政府提出;对区城市管理行政执法部门作出的具体行政行为不服申请行政复议的,可以向区人民政府或者市城市管理行政执法部门提出。

  第三十二条 城市管理行政执法部门实施行政处罚,有下列情形之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)没有法定的行政处罚依据的;

  (二)擅自改变行政处罚种类、幅度的;

  (三)违反法定的行政处罚程序的;

  (四)截留、私分或者变相私分罚款、没收的违法所得或者财物的;

  (五)索取、收受他人财物或者将收缴的罚款据为己有的;

  (六)玩忽职守,对应当予以制止或者处罚的违法行为不制止、不处罚,致使公民、法人或者其他组织的合法权益、公共利益和社会秩序遭受损害的。

  第三十三条 城市管理行政执法部门及其执法人员违法行使职权侵犯公民、法人或者其他组织的合法权益造成损害的,应当依法承担赔偿责任。



  第七章  附则



  第三十四条 本规定自2005年1月1日起施行。1996年11月21日厦门市第十届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过的《厦门市城市建设管理监察条例》同时废止。