贵州省


贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定
贵州省



第一条 为规范城镇住宅小区物业管理服务收费行为，维护国家利益和物业管理企业及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及《贵州省城市房地产开发经
营管理条例》，结合我省实际情况，制定本《规定》。
第二条 本《规定》所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设施和相关连的场地。
本《规定》所称物业管理，是指以经营方式对各类房屋建筑及其附属设施，以及成片住宅区内的市政公用设施、绿化、卫生、交通、环境容貌、安全保卫等进行维护、修缮和管理的行为，并为物业产权人、使用人提供其他方面的特约服务。
第三条 各级政府物价部门是本辖区城镇物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 贵州省物价局与地、州、市、县（区）物价部门对物业管理服务收费，实行统一领导，分级管理。
贵州省物价局的管理职责是：
（一）制定物业管理服务收费管理办法及其它有关政策规定；
（二）制定全省物业管理服务收费价格水平；
（三）审批在贵州省工商行政管理局登记注册的物业管理企业的收费标准；
（四）与建设厅共同调解由贵州省物价局审批的物业管理企业与产权人、使用人之间收费纠纷。
地、州、市、县（区）物价部门的管理职责是：
（一）审批所在地、州、市、县（区）同级工商行政管理部门登记注册的物业管理企业服务收费标准；
（二）监督本辖区内的物业管理企业执行物价部门核定的收费标准，依法查处违反价格法和物业管理服务收费规定的价格违法行为；
（三）与当地物业主管部门共同调解物业管理企业与产权人、使用人之间的收费纠纷。
第五条 贵州省物业管理企业按照《贵州省城市房地产开发经营管理条例》规定，应当具有经省建设厅审定并发给的物业管理资格等级证书。
第六条 物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同内容，分为公共性服务收费和特约服务收费。
公共性服务收费指为物业产权人，使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务收费，也称为物业管理基本费。公共性服务收费实施政府定价或政府指导价。
特约服务收费，指公共性服务收费之外为物业产权人、使用人特殊需求提供特约服务所收取的费用。特约服务收费实行双方协商定价。
第七条 属于代收代缴等为公众代办性质的服务收费，如水费、电费、煤气费等，应严格按省或当地物价部门有关规定标准据实收取。业主自用部分，按表计实用读数计收；公用、自然损耗部分按正常实际发生额由业主分摊。
第八条 实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费标准核定程序是：由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向当地物价部门申报，由物价部门征求当地房地产行政主管部门意见后，原则上以独立小区为单位核定。
实行特约服务的收费，由物业管理企业与物业产权人（使用人）或其代理人协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价与房地产主管部门备案。
第九条 依据《贵州省城市房地产开发经营管理条例》规定，物业管理企业必须与物业产权人（使用人）或其代理人签订书面合同，合同应使用建设部印发的《物业管理委托合同示范文本》，依据合同约定实施物业管理。特约服务切实贯彻物业产权人（使用人）自愿要求服务的原则。

第十条 作价原则：住宅小区公共性服务收费的核定，主要依据物业管理单位的服务内容、服务质量，按质论价。兼顾住（用）户的经济承受能力，做到保本微利。
高档公寓、宾馆、酒家、综合商业楼的核定，主要依据按住（用）户要求，提供的服务内容、服务质量以及建筑规模及其管理服务的复杂程度制定。
第十一条 物业管理基本费包含的服务内容：
（一）公共环境卫生，包括清扫公共楼道、通道、电梯、走廊、停车场、小区内道路、绿地，定时定点收集、清运用户生活、办公垃圾以及房屋外立面的保洁、灭鼠等。
（二）绿化管理，包括公共路树、花草花卉盆景的修剪、补植、浇水、灭虫等管理。
（三）安全保卫，包括维持公共秩序，负责楼宇或小区的值班。
（四）设备设施养护，包括负责楼内供水、供电、煤气、通讯、排污、排水、中央空调、电梯、消防设备、治安防范等公用设备设施及其管道的日常运行和保养，协助各专业管理单位对其公用设备设施及其管、线进行行业管理。
（五）高层楼房电梯应有专人操作。
第十二条 各类住宅小区和商业用房的物业管理基本费的中准价标准（每月每平方米建筑面积）为：
（一）廉租房（解困房、微利房、福利房）为主小区0．20元；
（二）多层住宅小区0．30元（八楼以下，含八楼）；
（三）高层住宅（含有对电梯的维修养护）0．80元；
（四）别墅区住宅1．00元；
（五）写字楼3．00元；
（六）娱乐业、商场、饮食服务业4．00元。
第十三条 空置房屋的公共性服务收费按所在住宅区最低收费标准的50％计收。对业主因故未入住的空房，公共性服务费由业主负担；开发建设单位未售出的空房，公共性服务费由开发建设单位负担。
第十四条 各地物价部门可参照上述原则和中准价，住宅在上下30％幅度内，商业用房在上浮100％、下浮50％的幅度内确定当地的物业管理收费标准。
第十五条 物业管理的服务收费项目、收费标准、服务内容和服务质量应当在物业管理合同（协议）中明文规定，并实行明码标价，亮证收费。
第十六条 物业管理中的大修理基金、水电周转金、保证金的设立，由物业管理企业小区管委会（业主管委会）物业产权人（使用人）或其代理人充分协商，签订议定书。
第十七条 物业管理收费按月收取。住（用）户应按规定向物业管理单位交纳管理服务费。物业管理收费应使用税务部门统一印制的票据。
第十八条 物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。
第十九条 本通知自一九九八年十二月一日起执行。其它各有关规定与本《规定》相抵触的，以本《规定》为准。



1998年12月1日
诌议合同诈骗罪的主、客观要素

长春铁路运输法院　　尚立福

我国刑法第224条规定和我国刑法理论界的通说，即所谓合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。该罪名在1979年刑法中并未单独列出而是作为诈骗罪的一种表现形式。但是诈骗罪所侵犯的是国家、集体或个人财产的所有权，而合同诈骗行为除了侵犯国家、集体或个人财产所有权外，更重要的是它破坏了正常的社会主义市场经济秩序，因此将其作为诈骗罪的一种表现形式而不将其专门抽出作为一个单独的罪名是不合现的，本文试从构成合同诈骗罪的主、客观要示方面进行分析。
一、合同诈骗罪的主观方面表现为直接故意，并具有非法占有他人财物的目的。具体来说，即行为人明知自己的行为是在骗取他人的财物，但出于非法占有的目的，积极追求犯罪结果的发生。而且非法占有他人财物并不限于自己占有，还包括第三人占有。对于合同诈骗罪的主观方面必须注意以下两个问题。
（一）必须具有非法占有公私财物的目的
具有非法占有公私财物的目的，是合同诈骗罪的构成要件之一。如果行为人没有非法占有他人财物的目的，即不能构成合同诈骗罪。例如：于某于1998年4月成立吉双出租车有限公司，从天津某公司以分期付款的形式购进27辆夏利牌轿车，车总价款159余万元，在签订罗马车合同中约定，以所购的车辆及车辆经营权做为抵押，在未结清车款前，不能将车变卖、转让等。同时约定由于某（吉双出租车有限公司）向保险公司为27辆出租车投保19万余元，保险赔款由保险公司直接向天津某公司直接支付，顶抵车款。从1998年4月至2000年6月期间，于某共向天津公司交付车款110余万元，保险公司直接赔付天津公司（抵车款）27万余元，吉双出租车公司尚欠20余万元车款。在2000年11月于某为天津公司打了还款计划，期限是半年，但到期没有还上。因吉双出租车公司的出租车交通肇事，法院判令公司承担连带责任，于某尚有60多万元承包费到期没有收上来。故因为经营亏损，无力承担，遂躲到外地。天津公司以于某诈骗为由报案，公安机关以涉嫌合同诈骗罪拘留了于某，检察机关以合同诈骗罪予以批捕。笔者认为公安机关的拘留及检察机关的批捕是错误的。根据刑法中主客观相统一定罪原则，行为人构成合同诈骗罪，必须具备在非法占有他人财物的目的支配下实施了诈骗行为。本案中于某（吉双出租车公司）虽然取得了天津某公司27辆轿车，但其行为并不是在非法占有他人财物的目的下实施的，而是基于先购车再包车，由承包费来偿还车款，属正当经营，即于某不具有非法占有天津某公司27辆轿车（价值159万余元的目的。因为：第一，于某以分期付款的形式购买天津某公司轿车时有履约能力，按照其与承租司机签订的承包合同，如果是正常经营，于某除还清车款外，还会赢利；第二，于某挣到承包费后，除少部分用于生产经营费用，其他绝大部分付给天津公司做车款；第三，于某出租公司的司机多次肇事（20余次），由公司赔偿受害人，而保险赔款直接给付天津公司；第四：由于车辆质量问题及其其他原因，承包人交了部分承包费后拒绝交纳承包费。于某为了多收些承包费不得不将部分车辆手续转给承包人，此外，由于司机多次肇事，且拖欠承包费60余万元，造成吉双出租公司亏损，无法及时偿付车款。以上事实证明，犯罪嫌疑人于某，虽有违约之处，但不具有非法占有他人财物的目的，因而不构成合同诈骗罪，对本案应按经济纠纷处理。
（二）行为人的间接故意转化为直接故意而构成合同诈骗罪。
合同诈骗罪间接故意的发生大致有两种类型：一是行为人根本没有履行合同的能力，却通过欺骗手段与对方签订合同，结果拿了货款，既不能履行合同，又无力将款归还对方；二是行为人无履行合同的能力，通过骗签合同“借鸡下蛋”，把对方的货款作为自己经营的资本，先行占有对方的货款，也为履行合同做积极努力，造成无力归还他人货款的危害结果，所以构成故意合同诈骗犯罪。例如：吉林省某县粮食公司本没有粮食，职工放假亦不出货，但通过招聘的业务费，在2000年4月同沈阳市某粮库联系销售玉米200吨。吉林省某县粮食公司委托其业务员林某以副经理的身份与沈阳市某粮库签订了玉米购销合同。合同签订后，吉林省某县粮食公司立即与本地大地粮库签订了购买200吨玉米的合同，沈阳市某粮库立即按吉林省某县粮食公司的指定，将200吨玉米货款汇到大地粮库帐户，吉林省某倒粮食公司从大地粮库提走了200吨玉米至火车站。这时，吉林省某县粮食公司突然提出要求沈阳市某粮库运费及装卸费5万元，否则不予发货。沈阳市某粮库在吉林省某县粮食公司要求的期限内未寄款，吉林省某县粮食公司将200吨玉米低价销售给另一粮库，所得货款被公司经理占有。本案中，吉林省某县粮食公司经理、业务员采用欺骗手段取他人财物的当时，并没有非法占有他人财产的目的，后来，由于客观情况发生变化，产生了非法占有他人财物的犯罪故意，即由原来的间接故意转为直接故意，其行为已构成合同诈骗罪。
二、合同诈骗的客观要素。
合同诈骗罪的客观方面表现为：合同欺诈行为。刑法第224条规定了具体情形有四种，这里不再一一累诉。第五种情况以其他方法骗取对方当事人财物的，是一个弹性条款，在实践中由司法人员根据具体情况具体分析掌握。但五种情况的共性都是行为人通过签订合同辅之其他欺骗手段，骗取受害人信任，受害人依照合同的规定履行了交付义务，使行为人获取了不法利益。例如：2000年春、夏期间，被告人赵某准备利用在长白县购买的的铜矿废渣骗取他人财物，并与宋某、林某、李某进一步分工。随后，赵某与山东省烟台市黄金冶炼厂联系，谎称有金矿粉出售，并给该厂样品（掺了纯金粉的）。黄金冶炼厂于2000年9月份先后两次来到长白县实地取样，被告人赵某、宋某、林某、李某按照事先的分工，将客户取的样品掺进了纯金粉，样品的含金量达每吨100多克，黄金冶炼厂经过两次样品化验认为这批货的含金量不错，就与被告人签订了购销合同，骗得预付款70余万元，四被告按照“功劳”大小分赃。黄金冶炼厂将250余吨铜矿废渣运回山东，经检验，每吨矿粉的含金量不足一克，根本没有提炼价值。黄金冶炼厂方知受骗，立即到长白县公安机关报案。公安机关将四被告抓住，法院以合同诈骗罪进行了判决。本案中，赵某等人以非法占有为目的，采用“调包”的手段，使受害人上当与之签订合同，并交付了预付款，赵某等人拿到钱分赃后逃窜，给受害人造成巨大的经济损失，人民法院以合同诈骗罪判决是正确的。
（二）应当注意合同诈骗行为的前后逻辑顺序。通常认为，合同诈骗罪的客观行为应当具有一定的客观逻辑顺序，即应当包括四个部分：
1、虚假（假意）签订、履行合同的行为；
2、使他人造成错觉，认真准备履行合同；
3、他人履行合同，并处分财产；
4、行为人非法获取了财物。
假如客观事实上不是按照这一因果关系顺序进行的，其行为不构成合同诈骗罪。例如：1998年初，被告人李某与他人成立天龙有限责任公司（系皮包公司），李自任经理。1998年4月，李某得知甘肃省某县机械厂设在山东省聊城市面上的销售处有大批农机配件急待出手，便产生了非法占有的念头。同年4月27日，李某来到该办事处骗取负责人张某信任，签订了购销合同。合同约定：天龙责任公司购买机械厂生产的价值13万元的农机配件，货到付款。次日，张某按合同约定将货押送到天龙公司。因李某无钱付款，张某坚持不给钱不卸货，并将货车停在县政府招待所院内，李某见诈骗不成，遂产生偷的念头。中午，李某假意邀请张某到饭店吃饭，借机指使他人将货车转移至其姐姐家藏匿。张某酒后发现车、货不知去向，遂报案。李某被捕，检察机关以被告人李某犯有合同诈骗罪向法院提起公诉。笔者认为检察机关定性错误，本案应当定盗窃罪。理由是：一、从货物所权是否通过诈骗发生转移来分析，尽管被告人采取了签订合同方式，诱使张某将货自愿送至被告公司，准备履行合同，形式上符合诈骗的特征，但张某坚持不给钱不卸货，货物的所有权并没有转移，仍处于张某控制之下；二、被告人李某实现所有权转移的手段是秘密窃取，即没有按照合同诈骗的逻辑顺序最后二个步骤进行，即在他人处分财产前，已获取财物；第三，从总体来分析，被告人李某是出于同一故意，侵犯不同客体，实施了两种犯罪行为，犯合同诈骗（未遂）和盗窃（既遂）两种罪，按照重罪吸收轻罪，既遂吸收未遂的原则，应认定盗窃罪。
本文需要特别强调的是“以占有为目的”，这是判断是否构成合同诈骗罪的一个重要依据。在司法实践中，许多合同纠纷与合同诈骗行为表面上非常相似，这就需要根据实际情况判断当事人的主观动机，如果当事人根本未打算履行合同，就是以骗取对方当事人的财物为目的，便是合同诈骗行为。但如果行为人在签订合同时虽然无履行能力，但其认为在履行前可以通过一定途径取得履行能力，事后也进行了努力，但由于种种原因未能履约，则是合同纠纷，由此可见，在判断一行为是否构成合同诈骗罪时，必须看行为人是否以非法占有为目的。