陕西省人大常委员


陕西省人民代表大会常务委员会公告[第八号］

　《陕西省人民代表大会常务委员会关于修改〈陕西省道路运输管理
条例〉的决定》已由陕西省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议
于2003年8月1日通过，现予公布，自公布之日起施行。
　　 陕西省人民代表大会常务委员会
2003年8月1日




陕西省道路运输管理条例


（ 2001年1月14日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第十三次
会议通过根据2003年8月1日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第五
次会议《关于修改〈陕西省道路运输条例〉的决定》修正）


第一章 总则
　　第一条 为了加强道路运输管理，维护道路运输市场秩序，保障经
营者及其服务对象的合法权益，促进道路运输事业的发展，按照本省实
际情况，制定本条例。
　　第二条 本条例所称道路运输，包括道路旅客运输、货物运输、车
辆维修、搬运装卸和运输服务。
　　第三条 本条例适用于本省境内从事道路运输的经营者及其服务对
象和道路运输管理者。
　　公民、法人和其他组织的非营业性道路运输活动，不适用本条例。
　　非营业性道路运输活动，是指为本人、本单位生产、生活服务，不
发生费用结算的道路运输。
　　第四条 县级以上人民政府交通主管部门主管本行政区域内的道路
运输工作。
　　县级以上道路运输管理机构受同级交通行政主管部门的委托，依照
本条例行使道路运输行政管理职权。
　　公安、建设、质量技术监督等有关行政管理部门按照各自职责，做
好道路运输有关管理工作。
　　第五条 县级以上人民政府交通主管部门应当根据经济和社会发展
的需要，编制道路运输发展规划，并组织实施。
　　第六条 道路运输业应遵循统一开放、公平竞争、规范有序的原则
，鼓励规模化、集约化经营，禁止地区馑褪谐》指睢?
　　各级人民政府应当合理配置道路运输资源，条件具备的地方可以实
行道路运输经营权招标投标制度。
　　第七条 道路运输经营者应当执行县级以上人民政府下达的抢险、
救灾、军事等紧急运输任务，服从交通主管部门的组织调度。
第二章 开业和停业
　　第八条 道路运输经营者必须具备行业规定的与其经营种类、范围
相适应的设备、设施、资金和专业人员等开业条件。
　　交通主管部门应当将开业条件向社会公布。
　　第九条 申请从事道路运输经营的，应当向所在地的县级以上人民
政府交通主管部门提出书面申请，经核批取得道路运输经营许可证，并
依法办理工商注册登记和税务登记后，方可开业。
　　交通主管部门审查、核批从事道路运输经营申请，属省境内经营的
，不得超过二十个工作日；跨省经营的，不得超过三十个工作日。
　　交通主管部门对从事旅客、货物运输的车辆发给道路运输证和营运
标志牌。
　　第十条 道路运输经营实行分级审批。
　　省人民政府交通主管部门审批下列事项：（一）高速公路客运；（
二）跨省和跨设区市的道路客运、零担货运、集装箱运输、配载货运线
路专营；
　　（三）一类汽车维修企业，二、三级客运站，货运站和车辆综合性
能检测站；
　　（四）汽车驾驶员培训学校（班）；（五）外省籍车辆经营者在本
省从事道路运输。外商投资道路运输和一级客运站由省人民政府交通主
管部门报国家有关部门审批。
　　市、县、区人民政府交通主管部门依照有关规定履行道路运输经营
审批手续。
　　第十一条 经批准从事道路运输经营的，必须按照核定的经营类别
、范围、区域进行经营。道路运输证、营运标志牌必须随车携带。
　　第十二条 经营者变更经营类别、范围、区域的，应当按照本条例
第十条规定，办理变更经营许可手续。
　　经营者停业的，应当向原发证机关办理停业手续。
　　第十三条 以招标投标方式取得道路运输经营权的经营者，在按照
规定办理相关手续后，方可运营。
　　道路运输经营权招标投标活动由具有相应审批权限的交通行政主管
部门组织。
　　道路运输经营权招标投标具体办法，由省人民政府制定。
　　第十四条 道路运输从业人员应当按照有关规定进行从业资格培训
，经考核合格，持有证件，方可上岗。
　　汽车驾驶人员经汽车驾驶员培训学校（班）培训合格或者自学驾驶
经汽车驾驶培训学校考核合格的，方可申请报考驾驶证。
　　第十五条 交通主管部门对经营者的经营资格实行定期审验制度。
未经审验或者审验不合格的，不得继续从事道路运输。
第三章 旅客运输
　　第十六条 道路旅客运输，是指运用符合规定的车辆在道路上运载
旅客的活动。
　　第十七条 固定班线客运车辆必须按照批准的营运线路、班次、站
点运行，不得擅自变更和脱班。非固定班线的客运车辆应当按照旅客需
求，选择经济合理的线路运行。
　　第十八条 客运车辆应当在规定位置放置营运标志牌，公布票价，
标明经营单位和监督举报电话。
　　旅游车辆应当在规定位置放置旅游运输标志牌。
　　第十九条 班线客运车辆必须按照有关规定进站经营，不得擅自在
站外停放。
　　客运车辆途经城区需要设立路边停靠站的，由交通主管部门与公安
、城建部门协商确定。
　　第二十条 载货车辆及其他不具备载客条件的车辆不得经营旅客运
输。
　　第二十一条 客运经营者不得有下列行为：（一）超员、超载；（
二）兜圈绕行，招揽旅客；（三）以欺骗、强迫、威胁等不正当手段招
揽旅客；（四）无故终止运输或者中途更换车辆，将旅客转由其他经营
者运送；（五）伪造、倒卖、转让、涂改道路运输证、营运标志牌。
第五章车辆维修及检测
　　第二十二条 因承运人过错造成旅客漏乘误乘的，承运人应当按照
旅客意愿，安排改乘其他车辆或者双倍退还票款。因行车事故和其他责
任事故造成旅客人身伤害、行包灭失的，承运人应当依法承担民事赔偿
责任。
　　第二十三条 客运经营者和驾驶员、乘务员应当维护车内秩序，并
采取措施，保护旅客人身和财产安全。
　　第二十四条 客运经营者及司乘人员应当遵守交通和安全生产的法
律、法规及操作规程，保障行车安全。
　　客运经营者及司乘人员应当文明经营、规范服务、礼貌待客。
　　第二十五条 汽车客运站应当配备安全检查设施，对乘客携带的物
品进行安全检查。乘客不得携带危险品和违禁品进入汽车客运站候车、
乘车。
第四章 货物运输
　　第二十六条 货物运输包括普通货物运输和特种货物运输。
　　货物运输经营者应当根据货物的种类，提供二级以上技术等级的车
辆。不得超载运输。
　　第二十七条 经营者应当依法经营，不得垄断货源，强行代办运输
业务。
　　第二十八条 承运人承运货物时，必须签写货物运单并随车携带。
承运人运输限运、凭证运输的货物时，应当按照有关规定办理手续。
　　承运人不得承运国家明令禁运的物品。
　　第二十九条 零担货运班车实行定线、定点、定班运行，经营者不
得擅自改变。
　　第三十条 从事危险品、大件等特种货物运输的，应当按照国家特
种货物运输的有关规定办理。
　　禁止使用不符合规定的车辆承运危险品，承运危险品的车辆应当安
装危险品运输标志。
　　第三十一条 货物运输期间，因承运人的责任而发生货物灭失或者
损坏的，承运人应当依法承担民事赔偿责任。
　　第三十二条 车辆维修经营者应当按照交通主管部门核准的技术类
别挂牌经营，不得超出核定的经营范围承修车辆。
　　第三十三条 车辆维修经营者应当执行国家、行业和本省地方的维
修技术标准、工艺规范，不得使用不符合质量标准的配件、材料维修车
辆，不得承修报废车辆或者利用维修配件拼装汽车。
　　第三十四条 车辆维修实行维修合同制度、竣工出厂合格证制度、
竣工质量保证期制度和竣工质量检测制度。维修的车辆在保证期内因维
修质量发生故障的，承修人应当无偿返修；造成事故的，应当依法承担
民事赔偿责任。
　　第三十五条 营业性车辆必须按照国家规定进行二级维护、车辆技
术等级评定和综合性能检测。检测不合格的，不得从事营运。
　　第三十六条 车辆综合性能检测经营者应当按照核定的技术级别和
检测技术标准，对运输车辆进行综合性能检测，提供检测报告。
　　质量技术监督部门应当依法对车辆综合性能检测站的检测仪器、设
备进行定期计量检定，确保检测结果准确。
第六章 搬运装卸和运输服务
　　第三十七条 搬运装卸人员应当按照搬运装卸操作规程作业。搬运
装卸的货物有特殊要求的，必须按照货物包装上标明的要求作业。
　　搬运装卸人员作业不当造成货差、货损的，应当依法承担民事赔偿
责任。
　　第三十八条 危险品、大件等特种货物搬运装卸必须使用专用工具
和防护设备。专用工具和防护设备的操作人员应当取得专用设备操作证
。
　　第三十九条 客运、货运站（场）的设置和建设，应当符合城市总
体规划和道路运输网络建设规划要求，由交通主管部门统一安排设立。
　　客运、货运站（场）应当规范服务，文明经营，不得拒绝经核准的
营业性车辆进站经营。
　　汽车客运站应当按照规定，配备安全检查设施，对旅客携带的危禁
物品进行安全检查。
　　旅客应当接受汽车客运站对危禁物品的安全检查。
　　第四十条 客运、货运站（场），未经投资者同意和交通主管部门
批准，任何人不得转让或者改变使用性质。
　　第四十一条 运输信息经营者应当提供及时、准确的信息。因信息
误差造成的车辆空驶、货物延滞运输等经济损失，应当依法承担民事赔
偿责任。
　　第四十二条 仓储理货经营者应当按照货物的性质、保管要求和有
效期限，对货物分类存放，保证货物完好无损。因保管不当而造成损失
的，应当依法承担民事赔偿责任。
　　第四十三条 汽车租赁经营者应当与承租人签订汽车租赁合同，并
提供合同约定的车辆及辅助工具。
　　第四十四条 客货运输代理、联运服务经营者应当将受理的业务交
由具有经营资格的承运人承运。在发生运输商务事故赔偿时，应当先行
赔偿，再向承运人追偿。
　　第四十五条 汽车清洗、装饰的经营者，应当有专用场地和专用设
施。
　　第四十六条 汽车驾驶员培训学校（班）应当执行省交通主管部门
规定使用的教学大纲、培训标准，并按核定的教学范围培训驾驶员。对
未经培训和培训考核不合格的人员，不得发给培训结业证。
第七章 监督检查
　　第四十七条 交通行政主管部门及其所属的道路运输管理机构应当
依法对道路运输经营活动进行监督检查，维护道路运输经营秩序，保障
运输生产安全。
　　道路运输监督检查应当主要在道路运输经营单位、经营活动场站（
点）进行。
　　根据查处非法营运车辆的需要，经省人民政府批准，道路运输管理
机构可以上路巡查，但是不得影响其他车辆通行。
　　上路巡查的具体规定，由省人民政府制定。
　　第四十八条 交通行政主管部门及其所属的道路运输管理机构的监
督检查人员对道路运输经营活动进行检查时，应当佩戴执法标志，出示
省人民政府或者国务院交通行政主管部门统一制发的行政执法证。
　　用于道路运输监督检查的专用车辆，应当设置统一的车身标志。
　　第四十九条 道路运输经营者应当接受监督检查，如实提供情况，
不得拒绝、阻挠监督检查人员执行公务。
　　第五十条 交通行政主管部门及其所属的道路运输管理机构发现有
下列情形之一的，应当责令当事人到指定地点接受处理，拒不接受处理
的，可以扣押营运车辆，并将其停放到指定地点。
　　（一）无《道路运输证》从事道路旅客、货物运输经营活动的；
　　（二）使用不符合规定的车辆运输危险货物的；（三）有重大安全
隐患的。扣押当事人车辆，必须经县级以上道路运输管理机构主要负责
人批准，由道路运输管理机构出具扣押证并及时通知当事人在七日内到
指定地点接受处理。当事人接受处理后，道路运输管理机构应于当日退
还扣押的车辆。道路运输管理机构对扣押的车辆应当妥善保管，不得使
用。
　　道路运输管理机构应当帮助承运人联系车辆，对被扣押的车辆的乘
客和货物及时转运；承运货物属于易腐烂、变质的，应当妥善处理；属
于危险物品的，应当会同公安部门处理。扣押车辆后所产生的相关费用
由承运人承担。
　　因道路运输管理机构违法扣押车辆给当事人造成损失的，应当依法
予以赔偿。
　　当事人在九十日内不到道路运输管理机构接受处理的，作出处理决
定的机关可以依法拍卖被扣押的车辆。拍卖所得，抵交罚款后有剩余的
，应当返还当事人；不足抵交罚款的，应当予以追缴。
　　第五十一条 对违反本条例的经营行为，公民、法人或其他组织有
权向交通行政主管部门及其所属的道路运输管理机构举报和投诉。交通
行政主管部门及其所属的道路运输管理机构接到举报和投诉后，应当及
时查处并在十五日内作出答复。
第八章法律责任
　　第五十二条 违反本条例规定，有下列情形之一的，责令改正，予
以警告，并处三十元以上三百元以下罚款：（一）道路运输证、营运标
志牌未随车携带的；（二）客运车辆不按核定的班次、站点运行的；（
三）承运人不签写货物运单或者不随车携带的；
　　（四）客运车辆未在指定位置放置营运线路标志牌、张贴票价表和
未标明经营单位、举报监督电话的。
　　第五十三条 违反本条例规定，有下列情形之一的，责令改正，予
以警告，并处三百元以上三千元以下罚款：
　　（一）维修经营者超出核定的经营范围承修车辆、不按规定与托修
人签订合同或者不按技术标准维修车辆的；
　　（二）道路运输从业人员无证上岗或者持无效从业资格证上岗的；
　　（三）客运车辆超员、超载，兜圈绕行或者以欺骗、强迫、威胁等
手段招揽旅客；
　　（四）未经审验从事道路运输经营的；（五）营业性车辆不按规定
进行二级维护或者技术等级评定的；
　　（六）客运经营者无故终止运输或者将旅客转由其他经营者运送的
；
　　（七）不如实提供车辆综合性能检测报告的。第五十四条违反本条
例规定，有下列情形之一的，没收违法所得，并处五百元以上三千元以
下罚款；情节严重的，可暂扣道路运输证或者责令停业一至三个月：
　　（一）变更经营或者停业而不办理变更、停业手续的；
　　（二）经营者擅自改变核定的经营线路、类别的；（三）使用无效
道路运输证从事客货运输的；（四）擅自改变客运、货运站（场）使用
性质或者增加收费项目、提高收费标准的；
　　（五）伪造、倒卖、转让、涂改道路运输证、营运标志牌、货物运
单的；
　　（六）汽车驾驶员培训学校、培训班对未经培训和培训考核不合格
的人员发给培训结业证的；
　　（七）使用不符合质量标准的配件、材料维修车辆或者利用维修配
件拼装汽车的；
　　（八）危险品运输不按规定办理有关手续或者使用不符合国家规定
技术条件的车辆的；
　　（九）经营者垄断货源，强行代办运输业务的；（十）客货运输代
理、联运经营者，将其受理的业务交由无经营资格的承运人承运，造成
较大损失的；
　　（十一）汽车客运站点不按规定进行安全检查的。第五十五条违反
本条例规定，有下列情形之一的，没收违法所得，并处三千元以上一万
元以下罚款；已取得经营许可证的，可吊销经营许可证：
　　（一）使用不符合技术等级的车辆或者报废车辆从事旅客、货物运
输的；
　　（二）承修报废车辆的。第五十六条本条例规定的行政处罚由县级
以上人民政府交通主管部门或者其所属的道路运输管理机构依照《中华
人民共和国行政处罚法》实施。
　　违法行为已作处罚的，其他部门或者机构不得对同一违法行为重复
处罚。
　　对责令停业、吊销道路运输经营许可证、罚款三千元以上的行政处
罚，当事人有权要求举行听证。
　　第五十七条 违反本条例的行为，其他法律、法规有处罚规定的，
从其规定；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关
依法处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第五十八条 道路运输经营者对处罚决定不服的，可以依法申请行
政复议或者向人民法院提起诉讼；逾期不申请复议、不起诉、又不执行
处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
　　第五十九条 国家机关工作人员、道路运输执法人员有下列行为之
一的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司
法机关依法追究刑事责任：（一）侵犯道路运输经营者及从业人员人身
、财产权利的；（二）滥用职权、索贿受贿、徇私舞弊，擅自许可不符
合条件的单位和个人从事道路运输的；（三）违法设站、设卡、拦截车
辆滥施处罚和处罚明显失当的；
　　（四）无法律法规依据收费、罚款或者罚款不上缴的；（五）玩忽
职守、严重失职的。
第九章 附则
　　第六十条 本条例自2000年4月1日起施行。

完善业主公约立法初探

刘 颜


业主公约是由业主制定和确认，对全体业主、使用人、业主（代表）大会和业主委员会具有普遍约束力的行为规范。它体现全体业主的共同意志，是物业管理活动的支持性文件。2002年10月21日国务院办公室向社会大众公布《中华人民共和国物业管理条例（草案）》征求意见稿，本人认为该草案对业主公约的规定过于原则，没对业主公约做出准确、清晰的界定，更没对业主公约的法律地位、性质、原则、签订、主要内容、修改补充变更的特别程序、生效要件、备案和公示制度和法律责任进行详细规定。因此，本人提出了书面建议，认为应该将“业主公约”单列为第三章。本人愿意在此对该草案，结合各地颁布实施的地方法规规章，参考国外、香港和台湾地区有关规定，就业主公约目前在实际操作中存在的主要问题和应该包涵的基本原则、内容和制度作分析、比较、总结，以进行完善业主公约立法的研究，从而提供给物业管理立法部门、物业管理行政主管部门及业内有兴趣人士参考。
一、目前实际操作中存在的业主公约方面的主要问题：
业主公约在目前物业管理实际操作中运用非常广泛，大多数物业都签订有业主公约，并且一般都采用建设部《业主公约》示范文本（1997年8月29日建房[1997]219号《关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》附件），但业主公约在实践中存在着很多问题，主要表现在：
1、业主公约的性质和法律地位不明确。《中华人民共和国物业管理条例（草案）》对业主公约的规定没有体现出业主公约在物业管理区域内的重要地位，表现在内容不具体、生效要件、制订和修改程序和法律责任不完善等方面。在地方法规中，如《重庆市物业管理条例》《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有明确规定，但许多地方法规中没有准确表述和详细规定。究其原因，是没有将物业管理权利定性为业主物权的派生权利所致。物业管理权是业主的一项基本权利，是建筑物区分所有权直接产生的一项权利。业主公约作为全体业主意志的集中体现，应该全面贯彻私权神圣、意思自治、地位平等、权利本位等民法基本原则和精神，也就是要充分体现物业管理中的业主物权至上、业主自决自律原则、权利义务一致以及维护公序良俗原则。
2、业主、业主委员会、物业管理单位和建设单位都不重视业主公约的签订与修订，造成有的物业没有业主公约或部分业主没签字。
3、业主公约使用的名称不统一，内容不规范。建设部颁布示范文本后，各地结合实际情况作了调整，在名称和内容上差异较大，重庆和深圳等地使用《业主公约》，规定业主权利义务、业主大会、业主委员会和违约责任；北京现行采用《房屋使用、管理、维修公约》，业主以《业主承诺书》确认，将开发企业和物业管理企业的权利义务包涵在内；天津使用《产权人和使用人公约》；上海在前期物业管理阶段使用《住宅使用公约》等。另外，有的小区业主公约条款太粗，可操作性差；有的建设单位和物业管理公司加进了对自己有利的条款；有的采用附件形式加入了《消防治安责任书》和《计划生育责任书》等各式各样内容。
4、一些业主公约的签订不符合法律规定程序。在实际操作中，一般都是在入住时由物业管理公司组织签订，往往作为业主领取钥匙的先决条件，业主不可能享有必要的知情权和审查权。从而也导致一些业主担心侵害自己合法权益，不愿意签订业主公约。
5、业主公约与其他法律文件没有形成完整的系统，配套性、协调性差，如与业主大会、业主委员会章程、物业买卖合同、物业服务合同的衔接等。
6、 《中华人民共和国物业管理条例（草案）》和多数现行地方法规都没有对业主公约的签订及生效要件做出强制性规定。
7、一些涉外写字楼、别墅、高级公寓、高层住宅楼沿用香港等境外业主公约版本，侵害了业主权益。
8、司法实践中，部分法官往往没有将业主公约作为基于私法领域的意思自治原则而派生的物业管理的最高自治规则予以审查和确认，使业主公约失去了应有的法律约束力，在纠纷的处理中缺乏应有的效力。
二、业主公约的基本原则、内容和制度：
1、业主公约是由业主共同制定或确认的一种特殊的契约，它是全体业主、使用人、业主大会和业主委员会都应当遵守的行为规范。它的特殊性在于：（1）业主公约的基础在于契约主体的物权（建筑物区分所有权），与以交换为目的的债权合同有本质区别；（2）业主公约的约束力不局限于契约各方（指在业主公约上签字的当事人）；（3）业主公约的内容是对全体业主整体利益紧密联系的根本性内容，且非经特别程序不得修改、补充与变更；（4）业主公约生效后，对未签字的业主同样具有约束力，且非经业主的继受人、继承人、承租人和借用人的同意（或确认）当然产生效力。
2、业主公约应体现的基本原则：（1）业主物权至上原则，《宪法》第十三条规定，“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。建筑物区分所有权，又称“区分所有”是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式，是指多个区分所有人共同拥有一幢建筑物（或一个物业管理区域）时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权、对共同部分所享有的共有权和因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称，即指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。（2）业主自决自律原则，业主公约应是全体业主意思自治的反映，因而从根本上否定建设单位和物业管理公司的越俎代疱，由建设单位制定《临时业主公约》便没有法律依据。（3）权利义务一致原则。民法是以崇尚权利为理论基础所构建的，离开了权利本位思想，民法将不具有任何意义。在应该充分保障业主的权利的同时，也必须对权利的行使做出一些限定，必须按照《民法通则》第八十三条规定以“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的民法原则处理相邻关系。（4）维护公序良俗原则。业主公约既包括法律法规范畴的权利和义务，又含有邻里和睦、互助互谅、助人为乐、尊老扶幼等道德范畴的准则，以维护公共利益和公共秩序，倡导善良风俗。
3、业主公约应明确的基本内容：（1）物业基本情况、共用设备设施和场所状况，（2）业主的权利与义务，（3）业主大会的产生、召集程序，（4）业主委员会的产生方式，（5）物业管理服务费、维修基金以及业主大会决议的有关分摊费用等的缴交，（6）业主决定物业的改建、重建等重大事项的方式，（7）业主在物业管理区域内应遵守的行为准则，（8）违反业主公约的责任，（9）其他有关事项。
业主公约在内容上应当符合法律、法规、政府规章和土地使用权出让合同的规定，不得违反法律法规的强制性和禁止性规定，不得违背公众道德和善良风俗。
业主大会决议和业主委员会章程、决定均不得与业主公约冲突。
业主公约由建设部制定示范文本。各省、直辖市、自治区、省会城市、较大的市和经济特区可以制定本行政区域内适用的示范文本。
本文认为有关建设单位的权利义务应由《买卖合同》约定，物业管理企业的权利义务应由《物业服务合同》约定。
4、业主公约的设定、变更及废止：（1）业主公约由物业管理公司在物业入住时组织业主签字承诺，且必须使用示范文本。（2）首次业主大会应对《业主公约》进行审议，以决议形式予以确认；该决议由出席会议的一半以上投票权同意有效。（3）业主公约的修改、补充和变更的特别程序：业主公约的修改、补充和变更权利由业主大会行使，由出席会议的2/3业主投票权同意有效；经物业管理区域内入住业主的10%发起，可以召开临时业主大会修改、补充和变更，但需拥有50%投票权的业主参加，并经2/3以上投票权同意才有效。（4）业主公约的废止：必须以物业毁灭为法定事实条件，并由代表整栋建筑物价值2/3的业主出席形成业主大会决议，该决议须有该建筑物价值1/2以上出席业主同意才有效。（5）以上业主大会决议应在通过后3日内在物业管理区域内公示。
5、 业主公约的生效要件：业主公约在物业入住率达到30%后，经已入住业主一半以上投票权的业主签定后生效。
修改、补充和变更条款自业主大会决议通过之日起生效，无须经业主重新签定。
若拥有投票权且达到入住率10%以上的业主认为业主公约制定、修改和废止的决议内容和程序违反法律、法规规定，可以联合签名向县级以上房地产行政主管部门申请召开临时业主大会，予以撤销。被撤销的决议自始无效。
6、备案和公示制度：业主公约生效后15日内，或业主公约的修改、补充和变更、或业主公约的废止经业主大会决议后起15日内，应向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
备案后的业主公约应在物业管理区域内的公告栏公示。
7、违反业主公约的法律责任：（1）业主、非业主使用人违反业主公约或者不履行其他义务的，应当承担相应的民事责任。（2）业主委员会成员履行职务时违反业主公约的规定，侵犯业主权益，给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。（3）对违反业主公约造成他人合法权益受到侵害的，受到侵害的业主、使用人、业主委员会或其他利害关系人均可向县级以上房地产主管部门或者人民法院请求追究侵害者的行政、民事法律责任。（4）根据《民法通则》第一百三十四条，承担民事责任的方式包括：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
8、业主、业主大会、业主委员会及其之间因业主公约发生的纠纷，应协商解决；协商不成的，可提请县级以上房地产行政主管部门调解；调解不成的，可向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会提起仲裁。
《中华人民共和国物业管理条例（草案）》作为国家出台的第一部关于物业管理的行政法规，关系到千家万户，其立法出发点就应该建立在业主物权至上的自治自律。业主公约是实现业主自治自律的前提和保证。业主公约的作用就是使大家共同地、自觉地遵守和维护公众利益和保护公共环境，所有业主都要增强权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理，变被动接受物业管理为以物权主人的姿态主动行使管理和监督权，真正建立起自治自律的管理体制。


本文发表于《现代物业》2002年12期。
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