商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 12:44:19   浏览:9642   来源:法律资料网
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商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


  一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

  《城市房地产管理法》第二十六规定,“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定,“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”
  2000年,《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后,房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制,房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定,“住宅小区等群体房地产开发项目,应当进行综合验收。”而后,2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消,因此,该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

  现行法律规定的交付使用条件,除上述规定外,还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如:
《城市房地产开发经营管理条例》规定:房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定:“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格,该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
  《城乡规划法》第四十五条规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。”
  2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改,即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,才实行竣工验收制度,未经验收合格不得投入使用;对于其他的建设工程(包括住宅小区),实行消防备案制度。

  《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”
  建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(2009年修正)规定:“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。
  第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;(三)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件;(五)施工单位签署的工程质量保修书;(六)法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内,向备案机关提交工程质量监督报告。”

  因此,商品房竣工经验收合格后即可交付,当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何,房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后,尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件,应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

  另外,值得注意的是,并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题,一般是不能拒绝收房的,拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


  二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

  《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)规定,(十二)完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度,确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验,通过地方立法,完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理,积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

  比如,《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定:“对新建住宅实行交付使用许可制度,新建住宅建设工程竣工验收合格后,其配套设施应当具备居民入住的基本条件,并取得新建住宅交付使用许可证,方可交付使用。”
  《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定,“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时,应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的,新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房,购房人有权拒绝入住。”同时,《天津市商品房管理条例》第十条也规定,“房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。”。

  那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的,能否交付使用,如已经交付使用效力如何?存在两种截然相反的观点:只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》(建委予以备案),即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于地方性法规,地方性法规具有地方性,在本辖区内有效,房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于管理性的强制性法规,不是效力性的规定,不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准,并交付了钥匙,即便未取得准许交付使用的证件,房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然,未取得准许交付使用许可证,不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com
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关于中华人民共和国和亚美尼亚共和国建交联合公报的备忘录

中国 亚美尼亚共和国


关于中华人民共和国和亚美尼亚共和国建交联合公报的备忘录


  中华人民共和国和亚美尼亚共和国建交联合公报以中文、亚美尼亚文和俄文写成,一式两份,三种文本同等作准。中文本和亚美尼亚文本同俄文本核对无误。


      中华人民共和国政府         亚美尼亚共和国政府
       
        代   表              代  表
      
        王 荩 卿              奥瓦涅相
       
        (签 名)           (签 名)


   一九九二年四月六日于埃里温

国土资源标准化管理办法

国土资源部


国土资源标准化管理办法


一、 总 则

第一条 为了加强对国土资源标准化工作的管理,根据《中华人民共和国标准化法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国矿产资源法》及国家有关规定,制定本办法。

第二条 标准化是国土资源调查、规划、管理、保护和合理利用的重要科学技术基础,是国土资源管理工作的重要组成部分。国土资源标准化工作的主要任务是:贯彻国家有关标准化法律法规,组织制定国土资源标准化工作的规划、计划,建立和完善国土资源技术标准体系,组织制定、修订、宣传、贯彻和监督实施国土资源标准。国土资源标准化工作应纳入相关规划和计划。

第三条 国土资源标准是指土地资源、矿产资源、地质、海洋、测绘等领域的技术标准、规程和规范。土地资源、矿产资源、海洋自然资源、地质等领域的标准化工作适用于本办法。海洋、测绘技术标准由国家海洋局与国家测绘局分别制定。

国土资源标准分为国家标准、行业标准、地方标准、企业标准。国土资源部组织拟订国土资源国家标准;组织制定审批发布国土资源行业标准;对国土资源领域的地方标准实行备案管理。

第四条 国土资源标准化工作应遵循下列原则:

(一)归口管理、分工负责、共同推进;

(二)支撑国土资源管理和依法行政;促进科技进步与成果转化;

(三)采用国际标准及国外先进标准,并逐步与国际标准接轨;

(四)规范、公开、透明,社会公众参与。

二、组织机构与职责分工

第五条 国土资源部科技主管司局归口管理国土资源标准化工作,主要职责是:

(一)根据国家标准化工作的法律、法规和方针、政策,起草具体实施办法;组织建立完善国土资源标准体系;

(二)组织制定、实施国土资源标准化工作发展规划与年度计划;对国土资源行业标准实行统一计划、统一审查、统一批准、统一编号和发布,负责行业标准的备案工作;

(三)统一组织协调国土资源标准的宣传、贯彻、培训和监督检查工作;

(四)指导各省(自治区、直辖市)国土资源行政主管部门的标准化工作。

第六条 国土资源部各业务主管司局的主要职责是:

(一)组织拟订相关国家标准和行业标准;

(二)组织开展相关国土资源标准的宣传、贯彻、培训及监督检查工作。

第七条 设立全国国土资源标准化技术委员会(以下简称技术委员会),专门从事国土资源标准化的技术工作,其成员由国土资源领域内从事生产、科研、教学和管理等工作的专家组成。技术委员会的主要职责是对国土资源标准制、修订规划及年度计划工作提供咨询,开展国土资源标准的制、修订技术审查和技术复审等工作。

技术委员会秘书处挂靠在国土资源经济研究院,负责承担技术委员会的日常工作。国土资源经济研究院作为国土资源标准化技术归口单位,主要承担重要标准的制、修订及标准草案的标准化审查,开展国土资源标准化基础研究,协助开展技术标准的宣传贯彻、培训和复审及信息咨询等工作。

第八条 技术委员会按专业领域划分并设立若干专业标准化分技术委员会(以下简称分技术委员会),分别承担本专业领域内的技术委员会工作。分技术委员会秘书处挂靠在有关直属单位。有关直属单位作为专业技术归口单位为秘书处提供必要的工作条件。

专业技术归口单位的主要职责是:承担分技术委员会秘书处的日常工作;承担本专业标准的制、修订及标准草案的技术指导和审查工作;为技术委员会提供专业技术支撑。

三、标准范围和类别

第九条 对国土资源领域下列需要统一的技术要求,应制定标准:

(一)国土资源术语、分类、代码、符号、图式、图例及制图方法;

(二)国土资源信息化技术要求;

(三)土地资源调查、评价、规划、监测、整治、保护与节约集约利用技术要求,土地权属管理和土地市场管理相关技术要求;

(四)区域地质调查与海洋区域地质调查技术要求,包括主要目标、对象内容、技术工作程序、技术工艺、方法及装备、成果质量管理要求等;

(五)矿产资源的调查、勘查、评价、规划、开发与综合利用技术要求,其中包括标准化设计、技术工艺、方法、装备及技术指标要求;矿业权管理(其中包括矿山设计、开发利用方案、选矿厂设计、技术工艺、方法及开采回采率、选矿回收率、共伴生矿产资源回收率等技术指标要求)与矿产资源储量管理及矿山储量动态监督管理技术要求;

(六)水文地质、工程地质、环境地质技术要求;

(七)地质灾害调查、地质灾害防治工程勘查、设计、施工及监理等技术要求;地质环境的调查、评价、规划、监测、保护与合理利用技术要求;

(八)地质矿产勘查技术方法和地质矿产实验测试技术方法及标准物质;

(九)地质资料管理技术要求;

(十)国土资源管理工作需要制定的其他技术要求。

第十条 国土资源国家标准、行业标准分为强制性标准和推荐性标准。强制性标准包括全文强制或部分条文强制。

下列国土资源领域的技术要求应制定强制性标准:

(一)国土资源法律法规要求的标准;

(二)为国土资源行政审批、监督执法作依据的技术标准;

(三)土地资源节约集约利用、矿产资源综合利用技术标准;

(四)地质环境保护技术标准,地质灾害防治技术标准;

(五)地下水资源管护技术要求;

(六)土地整治工程环境、质量和安全方面的技术要求;

(七)国土资源调查涉及环境、质量和安全方面的技术要求;

(八)其他需要强制执行的技术要求。

国土资源领域其他技术要求应制定推荐性标准。

第十一条 国土资源领域内,需要在全国范围内统一的技术要求,应当制定国家标准;需要在国土资源相关行业范围内统一的技术要求,应制定行业标准;尚无国家标准和行业标准,而又需要在省(自治区、直辖市)范围内统一的技术要求,应依据相关法规制定地方标准。地方标准在相应国家标准或行业标准实施后,自行废止。

企业生产在没有相应国家标准、行业标准和地方标准的情况下,应当制定相应的企业标准,企业标准由企业组织制定,并按有关规定备案。对已有国家标准、行业标准或者地方标准的,鼓励企业制定执行国家标准、行业标准或者地方标准要求的企业标准,在企业内部适用。

四、标准预研究

第十二条 实行标准预研究管理制度。国土资源部组织实施的专项、重大项目应设立相关重要技术标准预研究项目,在立项时向部科技主管司局备案。

第十三条 预研究项目成果在验收后三个月内,应将项目成果和后续技术标准研究制定的方案报部科技主管司局备案,作为国土资源标准制修订年度计划编制的重要依据。

五、标准规划与计划

第十四条 部科技主管司局组织开展国土资源标准化的战略研究,并编制国土资源标准化规划。国土资源标准化规划应有明确的目标、任务、总体部署和具体措施。

第十五条 实行标准计划管理。制定和修订国土资源国家标准、行业标准,必须纳入国家标准和国土资源行业标准制、修订计划。

第十六条 部有关业务司局、有关单位应结合国土资源工作的实际需要,向部科技主管司局提出制、修订国家、行业标准的项目建议。

第十七条 技术委员会对项目建议进行汇总并组织部相关业务主管司局及有关专家共同研究,提出标准制、修订年度计划建议,部科技主管司局组织技术委员会审查。

第十八条 属于国家标准的计划项目,报国务院标准化行政主管部门审批立项;属行业标准的计划项目,在国土资源部网站公示十个工作日并对反馈意见处理后,报国土资源部批准,发布行业标准制、修订年度计划。

第十九条 经批准的国土资源标准制、修订年度计划项目一般不作调整。特殊情况需要调整的,经技术委员会审查后,国家标准计划项目报国务院标准化行政主管部门批准;行业标准计划项目报国土资源部批准。

第二十条 国土资源标准化工作经费主要来源于国家及各省(自治区、直辖市)国土资源专项工作经费及其它渠道筹集的经费。

国土资源部安排基础性、公益性及行政管理类标准的制、修订经费。国土资源部组织实施的专项、重大项目按任务内容落实标准计划项目经费,经费的使用按有关规定执行。

六、标准制定与修订

第二十一条 列入标准制、修订计划的项目一般应在两年内完成。若由于特殊情况无法按时完成的,起草单位可向部科技主管司局申请延期一年。延期一年仍未完成的项目,视为自动撤销。对不按时完成任务,又不及时提出延期申请的单位,两年内不再受理该单位标准制修订计划项目申报工作。

第二十二条 部业务主管司局负责组织拟订相关领域技术标准。承担标准制、修订任务的单位应广泛听取和吸纳有关的生产、科研、教学、管理部门等单位和专家的意见,形成标准征求意见稿,报分技术委员会。

第二十三条 分技术委员会组织专家对标准征求意见稿及有关文档进行审查后报部业务主管司局。部业务主管司局组织征求意见,提出标准送审稿及有关文档报技术委员会。如需征求国务院有关部门意见,由部科技主管司局组织。

第二十四条 部科技主管司局组织技术委员会对标准送审稿进行会议审查或函审,提出《标准审查会议纪要》或《标准函审意见》。属强制性标准须经公示,公示期为10个工作日。

采用会议审查时,组织者应在会议前一个月将标准送审稿及有关附件提交给参加标准审查的部门、单位和人员。会议审查时,必须有不少于出席会议代表人数的3/4同意为通过;标准起草人不能作为审查人员参加表决,其所在单位的代表不能超过参加表决人数的1/4。

采用函审时,组织者应当在函审表决前两个月将函审通知及上述文件提交给参加函审的部门、单位和人员。采用函审时,必须有3/4的回函同意为通过。

会议代表出席率或函审回函率不足2/3时,应重新组织审查。

第二十五条 承担标准制、修订的单位按照《标准审查会议纪要》或《标准函审意见》的要求,对标准送审稿认真修改,完成标准报批稿及其附件,报送部科技主管司局。

七、标准审批与发布

第二十六条 标准报批时,文档必须齐全,应有“标准报批稿”、“标准编制说明”、“标准审查会议纪要”或“函审结论”及其“函审单”、“意见汇总处理表”和其他有关附件。对报批稿有重大修改时,应进行重新审查。

采用国际标准或国外先进标准时,应附有该标准的原文和译文。

第二十七条 部科技主管司局对标准报批稿及其附件进行审查后,属国家标准的,报国务院标准化行政主管部门审批、发布;属行业标准的,由国土资源部批准、编号、发布,并在国土资源部网站上发布公告,对强制性标准的主要内容进行公示。

强制性土地管理行业标准代号为TD;

推荐性土地管理行业标准代号为TD/T;

强制性地质矿产行业标准代号为DZ;

推荐性地质矿产行业标准代号为DZ/T。

第二十八条 国土资源地方标准的发布依照国务院标准化行政管理部门颁布的《地方标准管理办法》执行。省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门制定地方国土资源标准化管理规定,应经国土资源部批准。

国土资源地方标准发布后30日内,由省(自治区、直辖市)国土资源行政主管部门向国土资源部备案。备案材料包括地方标准批文、地方标准文本、编制说明及相关材料各一份。

第二十九条 部科技主管司局负责组织管理行业标准的出版发行工作,技术归口单位承办日常工作,出版经费纳入国土资源标准编制经费。

第三十条 国土资源国家标准、行业标准由国土资源部解释。国土资源标准的著作权由批准发布机构享有。制定标准过程中形成的有关资料,应按照有关规定进行归档。

八、标准实施与监督检查

第三十一条 标准发布后,部业务主管司局应及时组织开展标准宣传、贯彻、培训、指导工作。标准宣贯工作应列入各级国土资源行政主管部门和技术机构的工作计划。

第三十二条 标准发布后,属于强制性的国家标准和行业标准,必须严格执行;行政法规要求强制执行的推荐性标准,自动变更为强制性标准;鼓励采用推荐性的国家标准和行业标准。

第三十三条 从事国土资源工作的组织和机构应积极贯彻、实施标准。实施标准中出现的技术问题,应当及时向部科技主管司局、有关业务主管司局或技术归口单位报告。

第三十四条 部业务主管司局组织对有关标准的实施进行监督检查。根据监督检查情况,编制监督检查报告及标准实施效果评估报告, 部科技主管司局定期发布。检查报告及评估报告作为标准复审的重要依据。

任何单位及个人均有权向国土资源部投诉、举报违反国土资源强制性标准的行为。

九、标准复审

第三十五条 国土资源标准实施后,应当适时地进行复审,以确认现行标准继续有效或者予以修订、废止。复审周期一般不超过5年。

第三十六条 部科技主管司局会同有关业务主管司局组织或委托技术委员会组织有关专家对标准进行复审。

第三十七条 标准的复审可分别采取会议审查或函审的形式。需要有参加过该标准审查工作的单位或人员参加。

标准复审主要包括以下内容:

(一)是否符合国家现行的法律、行政法规和标准化工作的有关要求;

(二)标准的实施效果,以及标准内容和技术指标是否反映当前的技术水平;

(三)是否符合实际需要,是否对规范国土资源工作、提高经济效益和社会效益有推动作用;

(四)是否与现行相关标准协调配套;

(五)是否符合采用国际标准或国外先进标准的原则。

第三十八条 复审结果按以下情况分别处理。

(一)继续有效的标准,不改顺序号和年号。当标准重版时,在标准封面的标准编号栏写明“××××年确认有效”字样。

(二)需作修改的标准,作为修订项目列入计划。标准修订程序与标准制定程序相同。修订后的标准顺序号不变,将年号改为重新发布时的年号。

(三)已无必要存在的标准,予以废止。

第三十九条 技术委员会应在复审结束后写出复审报告,内容包括复审简况、处理意见、复审结论等,报国土资源部批准,并按规定归档。

第四十条 国家标准的复审结论经国土资源部审查同意后,报国家标准化管理委员会。行业标准的复审结论由国土资源部审查、公示、批准、发布,报国家标准化管理委员会备案。

十、附 则

第四十一条 本办法由国土资源部负责解释。

第四十二条 本办法自发布之日起开始施行。原国土资发〔2003〕137号印发的《国土资源标准化管理办法》自行废止。