[案情]

1991年6月21日，原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约。王某由于农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，通过村社两级干部执笔，王某自愿将其位于该村的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻。黄某交付了3300元购房款，王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，而且罗女士向县政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家人一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，罗女士一家的宅基地面临拆迁，巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾，罗女士无法获得拆迁补偿款。2011年6月，罗女士起诉要求确认合同有效。

原告罗女士认为，1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示，并经过了当时村公所及乡人民政府的同意，并向县人民政府交纳了契税，且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿，被告得知后，无理要求对该房屋主张补偿利益，被告的行为违反了诚实信用原则，损害了社会公序良俗，请求依法确认房屋买卖合同有效。

被告王某认为，根据法律规定，农村房屋不能向城镇居民出售，当时将房屋卖给原告，仅是对房屋的处分，并没有涉及房屋所及的宅基地使用权，本案的买卖合同因违反法律应为无效。

[评析]

1.本案合同效力的分析

民法通则第五十五条规定，民事法律行为应当具备以下条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。本案中，签订合同的双方当事人均具有民事行为能力，主体适格。1991年王某出售房屋时，所在村社无人购买，在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后，才卖给城镇居民罗女士，买卖协议上加盖村公所及乡人民政府的公章，就表明所在村社对罗女士取得该宅基地的使用权没有异议，出卖行为是王某的真实意思。事后，罗女士也按照规定向县政府缴纳了契税，并实际支付购房款，被告王某收取购房款后交出了房屋及权属证书，原告罗女士在该房屋居住20年，合同早已实际履行。

1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定：“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户手续的地方，还应依办理该项手续后，方能认定买卖有效。”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中，罗女士也确实缴纳了契税，且契税票据上已将现户主的名字变更，可以理解为双方买卖行为经过了相关部门的同意。因此，本案符合最高人民法院的复函精神。

本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。

2.认定有效的社会效果利大于弊

首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款且入住多年，甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。本案中，房屋买卖发生在20年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系。如果认定本案无效，就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果是损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根源。

其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的；对出卖方已经转为城镇居民的；对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。

（作者单位：重庆市荣昌县人民法院）
湖南省怀化市人民政府办公室


怀化市人民政府办公室关于印发《怀化市社会综合治税工作考核暂行办法》的通知




各县（市、区）人民政府，市直机关各单位：
《怀化市社会综合治税工作考核暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年九月十日



怀化市社会综合治税工作考核暂行办法

　　第一条　为切实规范和加强税收征管，实现税收与经济协调增长，根据省人民政府办公厅《关于坚持依法治税加强税收征管的通知》(湘政办发〔2006〕49号) 有关规定，制定本办法。
第二条　社会综合治税工作考核对象为各县（市、区）人民政府、市直相关协税部门（市发改委、建设局、国土资源局、房产管理局、公安交警支队、交通运输管理处、财政局）、市税务部门（市国税局、地税局）。
第三条　县（市、区）人民政府对本行政区域内的社会综合治税工作负总责，县（市、区）长为第一责任人。市发改、建设、国土、房产、公安交警、交通运输管理、财政、税务等部门主要负责人为税收协控联管工作第一责任人，分管领导和科室负责人为具体责任人。
第四条　市人民政府成立社会综合治税领导小组，下设办公室（设市政府财税办），具体负责社会综合治税工作的督查考核。
第五条　社会综合治税工作遵循客观公正、公开透明、奖惩结合、激励促进的原则，由市社会综合治税领导小组办公室于每年1月，对各考核对象进行督查考核。
第六条　社会综合治税工作考核实行百分制，其考核内容如下：
（一）各县（市、区）人民政府考核内容
1、制度建立（40分）
未按照怀政发〔2007〕1号和怀政办发〔2008〕14号、15号文件要求，制定推进依法治税，加强房地产、道路车辆税收管理办法的，每项扣8分；未制定社会综合治税考核办法的，扣16分。
2、责任落实（60分）
未成立综合治税领导小组和领导小组办公室的，每项扣2分；未与所属相关协税部门签订房地产、道路车辆税收目标管理责任书的，每项扣2分；领导小组办公室未按期督查、通报考核情况的，扣5分；未按社会综合治税考核办法兑现奖惩的，每项次扣3分，扣完15分为止；未完成房地产、道路车辆税收征收年度计划任务的，每项扣10分；违规出台减、免、缓税收文件和会议纪要的，予以一票否决。
（二）市直相关协税部门考核内容
1、职责明确（20分）
未明确信息联络责任人的，扣10分；未明确协控联管责任科室的，扣10分。
2、制度建立（20分）
市国土资源局、市房产局未制定先税后证制度，市公安交警支队未制定先税后检制度，市交通运输管理处未制定先税后审制度，市发改、建设、国土、房产、公安交警、交通运输管理等部门未制定涉税信息传送操作规程的，扣20分。
3、责任落实（60分）
未按期按质提供相关信息的，每项次扣1分,扣完20分为止；未按规定参加社会综合治税相关会议或培训活动的，每缺席一人次扣2分，扣完10分为止；市国土、房产部门未执行先税后证制度，市公安交警部门未执行先税后检制度，市交通运输管理部门未执行先税后审制度的，每次扣3分, 扣完30分为止。
（三）市税务部门考核内容
1、制度建立（25分）
未制定推行依法治税和房地产、道路车辆税收征管具体实施方案的，每项扣2分；未制定房地产、道路车辆税收征管操作规程的，每项扣5分；未制定房地产、道路车辆税收征管考核办法的，每项扣2分；未建立协税部门联席会议制度的，扣5分。
2、职责明确（5分）
未成立依法治税和房地产、道路车辆税收征管领导小组的，每项扣1分；未明确责任单位和责任人的，每项扣1分。
3、责任落实（30分）
未按期督查、通报房地产、道路车辆税收征管质量考核情况的，每次扣2分，扣完10分为止；未按房地产、道路车辆税收征管考核办法追究责任的，每项次扣2分，扣完10分为止；未建立健全税源管理台帐的，每项扣1分，扣完5分为止；未落实联席会议制度的，每次扣1分，扣完5分为止。
4、收入任务（40分）
未下达房地产、道路车辆税收征收年度计划的，每项扣5分；未完成房地产、道路车辆税收征收年度任务的，每项扣15分。
第七条　社会综合治税工作考核评分由市社会综合治税领导小组审定，市政府对督查考核结果进行通报，并按以下原则进行奖励或处罚：
（一）考核得分按百分比计入市政府对各县（市、区）政府领导班子和市直相关协税部门领导班子年度工作目标责任制考核得分。
（二）对考核达到90分以上的县（市、区）政府和市直相关协税部门，市政府予以通报表彰，并授予“全市社会综合治税工作先进单位”荣誉称号。
（三）对考核达到90分以上的市直相关协税部门，按等级给予一定的协税护税奖（协税护税奖专项用于奖励协税护税人员或补助协税工作经费）。
（四）对考核在60分以下或违规出台减、免、缓税收文件和会议纪要的，实行单位领导班子年度工作目标责任制考核一票否决制，并责令单位第一责任人做出书面说明。
（五）对不执行协控联管工作制度，造成房地产、道路车辆税收流失的市直相关协税部门，由财政部门按流失税款，相应扣减责任单位行政经费；故意隐瞒或拒绝提供信息的，由财政部门按次扣减责任单位行政经费3000元。